Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payının düzeltilmesi, her ne kadar KMK. m. 3/2’de düzenlenmiş olsa da, mevzuatta yeterince detaylandırılmamış, Yargıtay içtihatlarına da yeterince konu olmamış bir mevzudur. 6306 sayılı kanunun yürürlüğe girmesiyle hızlanan kentsel dönüşüm uygulamalarıyla arsa payının düzeltilmesine ilişkin bu davalar daha sık açılır hale gelmiştir. Önümüzdeki yıllarda Yargıtay’ın önüne arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalar sıkça gelmeye devam ettikçe uygulamadaki çelişkilerin büyük oranda azalacağına inanıyoruz.

I. ARSA PAYI VE DİĞER TANIMLAR

KMK. m. 2’de yapılan bazı tanımlar şöyledir: “Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); …Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı)…denir.”

Arsa payı ise, arsanın, Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denmektedir (KMK. m. 2/1-d). Arsa payları, kat irtifakı ve kat mülkiyeti sona erdikten sonra yeniden sağlıklı biçimde paylı mülkiyete geçilmesinde rol oynayacaktır.

II. ARSA PAYININ ÖNEMİ

Arsa payları, tahsis edildiği bağımsız bölümün değerine göre belirlendiğinden bunların yüksek olması, bağımsız bölümün diğerlerinden daha değerli olduğu anlamına gelecektir. Fakat bağımsız bölüm değerini yansıtmak haricinde başka önemli noktalara da etki etmektedir. Aşağıda buna örnek durumlar sıralanmıştır:

  • Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadan önce arsa üzerinde tescil veya şerh edilmiş hak veya haklar bulunabilir. Bu durumda daha sonra oluşan bağımsız bölüm üzerinde, bu bağımsız bölümün kayıtlı olduğu arsa payı oranında, daha önce tescil ve/veya şerh edilmiş haklardan dolayı kısıtlama gerçekleşecektir (KMK. m. 5/son).
  • Ortak yerleri kullanma hakkı arsa payları ile orantılıdır (KMK. m. 16).
  • Anagayrimenkulün kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri dışındaki masraflarına arsa payları oranında katılınılır (KMK. m. 20).
  • Sigorta giderleri arsa payı oranında karşılanır; anagayrimenkulün harap olması durumunda sigorta bedeli yine arsa payları oranında paylaştırılır (KMK. m. 21)
  • Kat maliklerinden birinin diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmesi durumunda o bağımsız bölüm mülkiyetinin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır (KMK. m. 25).
  • Yeter sayı bakımından kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (KMK. m. 30/1). Oy hakkı bakımından ise aksi öngörülmemişse arsa payı önemsizdir, her kat malikinin sahip olduğu her bağımsız bölüm için tüm oyların üçte birini geçmemek kaydıyla bir oy hakkı vardır (KMK. m. 31). Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun birlikte gerektiği durumlara örnek olarak yönetici atanması (KMK. m. 34/4), denetçi veya denetim kurulu atanması (KMK. m. 41/3), ortak yerlere yenilik veya ilave yapılmasına karar verilmesi (KMK. m. 42/1), engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde proje tadilinin karara bağlanması (KMK. m. 42/2), ısı yalıtımı veya ısıtma sistemi değişimine ilişkin karar verilmesi (KMK. m. 42/4) gösterilebilir.
  • Kamulaştırma durumunda bağımsız bölümlerin kamulaştırma bedeli, o bağımsız bölümün arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur (KMK. m. 46/7).
  • Bağımsız bölümlerden birinin tamamen harap olup, iki yıl içinde maliki tarafından yeniden yaptırılmaması durumunda, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler (KMK. m. 47/2). Benzeri birden fazla bağımsız bölümün tamamen harap olması durumunda bunlardan birinin yapımı diğerinin yapılmasına bağlıyken sahip oldukları bağımsız bölümü yeniden yaptırmak istemeyenlerin arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir (KMK. m. 47/4).
  • 6306 sayılı kanunun 6. maddesi gereğince verilebilen kararlar: “…Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile kararverilir…”.

III. ARSA PAYININ BELİRLENMESİ

2007’de yapılan değişiklik ile birlikte artık kat maliklerinin beyanları değil, proje müellifinin teknik bilgisine dayanarak belirlediği arsa payları esas alınmaktadır.

A. Değerlendirme Ölçütleri

Proje müellifi arsa paylarını belirlerken KMK. m. 3/2 hükmü gereğince bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerini esas alacaktır. Kanun hükmü konum ve büyüklük ölçütlerini sınırlı olarak saymış gibi görünüyor olsa da Yargıtayın da kabul ettiği üzere bağımsız bölümlerin değerleri belirlenirken başka ölçütler de göz önüne alınmalıdır. Bağımsız bölümün manzarası, güneşi görüp görememesi, işlek bir caddeye bakıp bakmaması gibi hususlar bu ölçütlere örnek olabilir.

B. Değerlendirme Zamanı

2007 değişikliğinden önce arsa payının ilk belirlenme zamanının, öncelikle kat irtifakı kurulmuşsa kat irtifakının kurulduğu tarih olacağı; doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse kat mülkiyetine geçilen tarih olacağı; sonradan KMK. m. 44 hükümlerine göre yeni bağımsız bölüm eklenmişse bu tarih olacağı belirtilmişti. Maddenin yürürlükteki halinde açıkça böyle bir hüküm bulunmasa dahi bu hususta bir değişiklik yoktur.

Kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti kurulduktan sonra bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle arsa payları değiştirilemeyecektir. Bağımsız bölüm ilavesine ilişkin KMK. m. 44 hükmü saklıdır (KMK. m. 3/2).

IV. ARSA PAYININ ORANSIZLIĞI

Oransızlığın ne şekilde olabileceği hususunda kanunda sınırlayıcı ya da örnekleyici bir sıralama yapılmamıştır. Biz bu halleri şöyle sıralayabiliriz:

  • Boşta arsa payı bırakılmış olabilir. KMK. m. 5/2 hükmü gereğince boşta arsa payı bırakılamaz.
  • Varolandan fazla arsa payı tahsis edilmiş olabilir. Tüm bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının pay kısımları toplamı, paydaya eşit olmalıdır.
  • Ortak alanlara veya eklentilere arsa payı tahsis edilmiş olabilir. KMK. m. 2’de yer alan tanımlardan da anlaşılabileceği gibi arsa payı sadece bağımsız bölümlere tahsis edilebilmektedir.
  • Bağımsız bölüme arsa payı tahsis edilmemiş olabilir.
  • Yukarıdaki durumlar söz konusu olmadan da bağımsız bölümlerin değeriyle arsa payları arasında oransızlık olabilir. Daha düşük değere sahip bir bağımsız bölümün daha değerli bir bağımsız bölümle eşit veya ondan daha fazla arsa payına sahip olması halinde durum böyledir.

V. ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ

Arsa payı, maliklerin iradeleriyle veya mahkeme kararıyla değiştirilebilecektir.

A. Resmi Senetle Düzeltme (Maliklerin İradeleriyle)

Dava yoluyla yapılan arsa payı düzeltmesi kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmasını uzun süre boyunca geciktirecektir. Dolayısıyla maliklerin iradi olarak düzeltme yolunu tercih etmeleri zaman kaybının önüne geçecektir. Ancak düzeltme aleyhine olacak malikin bunu kendi iradesiyle yapmasını beklemek çoğu zaman gerçekçi bir yaklaşım değildir.

İradi olarak yeniden düzenlemeden sonra tekrar mahkeme yoluyla yeniden düzenleme yapılıp yapılamayacağı hususunda tartışmalar vardır. Genel görüş bunun objektif iyiniyet kuralına aykırı olacağı yönünde olsa da sonradan mülkiyeti kazanmış üçüncü kişiler için istisnai bir durum söz konusudur.

B. Bağımsız Bölüm İlavesinde Arsa Payı Düzenlemesi

KMK. m. 3/2 hükmünden lafzen anlaşıldığı kadarıyla sonradan meydana gelen değer çoğalması ve azalmalarının hesaba katılmayacağı kuralı, bağımsız bölüm ilavesi varsa uygulama bulamayacaktır. Ancak bağımsız bölüm ilavesi, yeni arsa payı hesaplamasında bu kuralın uygulanmamasını gerektirecek bir sebebi ihtiva etmemektedir. Dolayısıyla yeni bağımsız bölümün, ilave edildiği tarihe göre; diğer kısımların yine kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre değerlendirileceğini kabul etmek daha adil olacaktır.

C. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

a. Davanın Tarafları

Davacı taraf KMK. m. 3/2 hükmünde de açıkça ifade edildiği üzere herhangi bir kat maliki veya kat irtifakı sahibi olacaktır. Elbette bağımsız bölüm sahiplerinin mirasçıları da davacı ve davalı taraf olma ehliyetini haizdir.

b. Daha Önce Mahkeme Kararı Verilmemiş Olması

Arsa paylarının mahkeme hükmüyle düzenlendiği ya da kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulduğu hallerde bir daha mahkemeye başvurulamayacaktır, zira tüm bağımsız bölüm sahipleri davaya taraf olduğundan bu hususta artık kesin hüküm bulunmaktadır.

c. Zamanaşımı Hükümlerinin Uygulanabilirliği

Arsa payının düzeltilmesi davası için belli bir süre sınırı öngörülmemiştir. Medeni Kanunda yer alan taşınmaz mülkiyetini zilyetliğe dayanarak zamanaşımıyla kazanma hükümlerinin burada uygulanabilirliği ise tartışılabilir. Zira süreye tabi olmadan dava açma hakkının bulunduğu kabul edilirse bağımsız bölümüne fazladan arsa payı tahsis edilmiş malikler devamlı dava tehdidi altında olacaklardır. Fakat Medeni Kanun’da düzenlenen zamanaşımıyla kazanma hükümlerinin arsa payı düzenlemelerine uygulanması kat mülkiyeti hukukuyla bağdaşmamaktadır.

d. Dürüstlük Kuralı

Dürüstlük kuralına aykırı olarak açılan davalar reddedilmektedir. Arsa payının düzeltilmesi davasında da bazı hususların dürüstlük kuralına aykırı olduğu yerleşik içtihatlarla kabul edilmiş, bazı hususlarla ilgili olarak da doktrinde kimi görüşler ileri sürülmüştür. Örneğin arsa paylarının düzenlemesine katılıp da daha sonra arsa payının düzeltilmesi davası açan kişinin MK. m. 2’e aykırı hareket ettiği kabul edilse de, sonradan devralan üçüncü kişi, iyi niyetli olması durumunda arsa payının yeniden tespitini isteyebileceği savunulmaktadır.

e. Değerlendirme Yöntemi

Yeniden değerleme yapmak için mahkemece bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, bağımsız bölümlerin değerine etki eden tüm unsurlar belirlenecektir. Buna örnek olarak bağımsız bölümlerin cinsi (konut veya işyeri), bulunduğu kat (örneğin konutlar için ara katlar genelde daha değerlidir), güneş alıp almaması ve alıyorsa günün hangi zamanında alıyor olması, eklentileri, manzarası, çevresindeki işyerleri, yola ve/veya toplu taşıma araçlarına uzaklığı gibi ölçütler gösterilebilir. İnceleme yapılırken gerekirse emsallerle karşılaştırma yapılabilir.

f. Vekalet Ücreti

Arsa payının düzeltilmesi davası dayanağını öncelikle KMK. m. 3/2 hükmünden alır. Doktrinde bu düzeltmenin MK. m. 1025’e dayalı yolsuz tescilin giderilmesi niteliğinde mi yoksa MK. m. 1027’ye dayalı tapu kaydının düzeltilmesi davası niteliğinde mi olduğu hususunda farklı görüşler bulunmaktadır. Bu görüşlerden hangisinin kabul edildiği özellikle vekalet ücreti hususunda da önem arz edecektir.

Yargıtayın kabul ettiği üzere arsa payının düzeltilmesi tapu kaydının düzeltilmesi davası niteliğindedir. Ve bu sebeple maktu harç ve vekalet ücretine hükmedilmelidir. Kanaatimizce arsa payının düzeltilmesi davasını, MK. m. 1027 kapsamında bir tapu kaydının düzeltilmesi davası olarak nitelendirmek tam olarak doğru olmayacaktır. Zira bu davanın sahip olduğu istisnai özelliklerinden ötürü Medeni Kanun hükümlerinden ayrı düşünülmesi gerekir.

Yolsuz tescil için doktrinde birçok tanım yapılmış olmakla beraber Yargıtay da “HGK.nun 03.07.2002 gün ve 2002/6-49-586 sayılı kararında belirtildiği gibi; “Tescil işlemi gerçek maliki ve gerçek hakkın kapsamını göstermiyorsa, başka bir deyişle gerçeğe ters düşüyorsa o tescil doğru değil, yasanın deyimiyle yolsuz bir tescildir”” diyerek kendince bir yolsuz tescil tanımlaması yapmıştır. Yargıtay her ne kadar arsa payının düzeltilmesi davasını tapu kaydının düzeltilmesi olarak nitelendirmişse de ve her ne kadar arsa payındaki yanlışlık esasen yolsuz beyan niteliğinde olsa da, bu davanın, gerçek hakkın kapsamı gösterilmemiş olduğu için açılması sebebiyle yolsuz tescil kapsamında açılan tapu iptal ve tescil davalarına daha yakın olduğunu söyleyebiliriz. Sonuç olarak ise kendine özgü niteliğe sahip bu davada nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği görüşündeyiz.

error: Content is protected !!