Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Not

Bu yazı yüksek lisans dersleri kapsamında hazırlanan asıl makalemin sadeleştirilmiş ve özetlenmiş halidir. Seminerde sunulan makalenin orijinal halinden faydalanmak isteyen meslektaşlar ve araştırmacılar aşağıda yer alan pdf dosyasına göz atabilirler.

Genel Olarak Arsa Payının Düzeltilmesi

Arsa payı, kat irtifakı ve kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yerleri kullanma, masraflara katılma ve 6306 Sayılı Kanunun m. 6 hükmü çerçevesinde alınacak kararlara katılma gücü gibi bazı hususlarda önem taşımaktadır. Fakat en önemli özelliği bina yıkımının ardından geriye kalan arsa üzerinde tescil edilecek pay oranının belirlenmesindeki etkisidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası dayanağını KMK m. 3/2 hükmünden almaktadır. Özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarının yaygınlaşması ile birlikte bu hükmün uygulaması sıklaşmıştır. Zira çok uzun olmayan bir zaman öncesine kadar arsa payları malikler tarafından belirlenmekteydi. 1983’de yapılan değişiklikten önceki dönemde arsa payları arsa sahiplerince belirlenmekteydi ve mevzuatımızda arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin bir hüküm yer almamaktaydı. 1983 değişikliğiyle birlikte arsa paylarının arsa sahiplerince belirlenme kuralı devam etmiş ancak ek olarak yargı yoluyla arsa paylarının düzeltilmesi imkanı getirilmiştir. 2007 değişikliğiyle beraber belirleme yetkisi arsa sahiplerinin elinden alınarak proje müellifine verilmiştir.

Hukuki ve teknik önemini bilmeyen maliklerin hatalı belirleme yapması olağandır. Yeni düzenlemeyle arsa paylarını belirleme yetkisi arsa sahiplerinden alınarak bu hatanın önüne geçilmek istenmiştir. Fakat mimar/mühendis olan proje müellifinin kıymet değerlendirmesi yapacak yetkinliğe sahip olup olmadığı hususu doktrinde tartışmalıdır. Ayrıca bu kişinin arsa sahiplerinden biriyle yakın ilişkisi olan birisi olması durumunda yine gerçek duruma aykırı arsa payı düzenlemesine rastlanılması olasıdır. Yanlış belirleme idari makamların yetkisi dışında olduğundan tapu müdürlüğünün arsa paylarının gerçeğe aykırı belirlendiği gerekçesiyle müdahale etme yetkisi yoktur.

Bina eskiyip de kentsel dönüşüm sürecine girildiğindeyse, evi komşusuyla aynı değerde ya da daha değerli olan malikin hazırlanan planda daha düşük değerde bir bağımsız bölüme sahip olacağı öngörüldüğü vakit hakkını korumak isteyen malik arsa payının düzeltilmesi davası açmak zorunda kalacaktır. Düzeltme aslında dava açmaya gerek kalmadan, iradi yolla da sağlanabilir. Bunun için tapuda satım, trampa gibi işlemlere başvurmaya gerek yoktur. Fakat kişinin kendi isteğiyle arsa payının azaltılmasına rıza göstermesine uygulamada pek rastlanılmamaktadır. Dolayısıyla arsa payının düzeltilmesi için dava açmak gerekecektir. Yargılama yapılırken uzmanlardan yardım alınır.

Arsa Payı Oransızlıklarına Örnekler

  • Boşta arsa payı bırakılması. Örneğin tüm maliklerin arsa payları toplamı payda kısmını tamamlamıyor olabilir. 990/1000 gibi.
  • Varolandan fazla arsa payı verilmiş olabilir. Arsa payı toplamlarının 1010/1000 olması gibi.
  • Bağımsız bölümlerden birine arsa payı tahsis edilmemiş olabilir. Taşınmaz kat irtifakı veya kat mülkiyetine tabiyse bunlara arsa payı tahsisi zorunludur.
  • Ortak alan veya eklentilere arsa payı tahsis edilmiş olabilir. Bu durum hukuka aykırıdır.
  • Daha düşük değere sahip bir bağımsız bölümün daha değerli bir bağımsız bölümle eşit veya ondan daha fazla arsa payına sahip olması.

Değerlendirmeye Esas Alınacak Tarih

Her ne kadar aynı bina içindeki farklı bağımsız bölümlerin yıllar geçse bile anataşınmazdaki değerinin aynı oranda olacağı düşünülse de kimi istisnai durumlar sebebiyle değer değişimi yaşanması olağandır. Dolayısıyla davanın açıldığı tarihe göre mi yoksa kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre mi değerlendirme yapılacağı hususu önem arzeder. Örneğin bina yapıldıktan sonra bir cephesine tren istasyonu kurulmuş ya da bir cephenin baktığı yer daha sonra işlek bir sokağa dönüşmüş olabilir.

Bina henüz tamamlanmadan kat irtifakını kurulmasına da sıkça rastlanmaktadır. Bilindiği üzere üzerinde kat irtifakı bulunan taşınmazlarda da arsa payı belirlenmesi yapılmaktadır. Peki henüz projede öngörülen haline gelememiş bir taşınmaz üzerindeki arsa payı belirlemesi nasıl yapılacaktır? Bunun için geleceğe yönelik farazi bir değerlendirme yapılması gerektiği savunulmaktadır.

Arsa Paylarının Yalnızca Belirli Malikler Arasında Yanlış Düzenlenmiş Olması

Doktrinde önceleri ileri sürülen bir görüşe göre arsa paylarının oransızlığı yalnızca belirli malikler arasındaysa tüm maliklerin katılımı olmadan resmi senet düzenlenmesi yoluyla iradi düzeltme yapılabilmesi mümkün olmalıydı. İradi düzeltmenin mümkün olmaması durumunda ise açılacak davada sadece bu malikler taraf olabilirlerdi. Bu görüşe katılmıyoruz. Zira taraflar istemese bile mahkeme re’sen diğer bağımsız bölümleri de inceleyebilmelidir.

İradi Düzeltmeden Sonra Yargı Yoluyla Arsa Payı Düzenlemesi

Kat malikleri arsa paylarını kendi iradeleriyle düzelttikten sonra durumdan memnun olmayan kat maliki bunun için dava açabilecek midir? Bu sorun TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralıyla çözülecektir. Eğer bu kişi iradi düzeltmeye kendisi katılmışsa bu davayı açmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı savunulmaktadır. Biz de bu görüşe katılıyoruz. Fakat ondan devralan üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu her halükarda kabul etmek dürüstlük kuralının yanlış uygulanmasına yol açacaktır.

Diğer Hususlar

  • Davanın tarafları kat irtifakı veya kat mülkiyeti sahipleri olacaktır.
  • AYM bu davanın kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle zamanaşımına tabi olmadığı görüşündedir. Fakat kat mülkiyeti sona erdiğinde KMK uygulamasının da yeri kalmadığından, artık arsa payının düzeltilmesi davasının açılamayacağı savunulmaktadır.
  • Dava dürüstlük kuralına aykırı açılmamalıdır. Örneğin arsa payının orantısız tespitine katılmış olan malik bu davayı açamamalıdır.
error: Content is protected !!