Devremülk Kurulumu, Kullanılması ve Sona Ermesi

Genel Olarak Devremülk

Devremülk hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiş olmasına rağmen kat mülkiyeti hukukunun uygulanmadığı yapılar da devremülk hakkına konu olabilmektedir. Kanun koyucunun yaptığı tanıma göre devremülk hakkı, konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerden her biri lehine kurulan ve her birinin bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde faydalanmasına imkan sağlayan bir irtifak hakkıdır. Bu hak, paylı mülkiyet payına bağlı kurulmaktadır.

Devremülk Hakkının Kurulması

Paydaşlar devremülk kurmak için tapu müdürlüğünde sözleşme düzenlemelilerdir. Resmi senet niteliğindeki bu sözleşmede bakım masraflarının nasıl karşılancağı, devir zamanları, kullanma süreleri gibi hususlar belirtilecektir. Bu hak tescil edilmeyecek, yalnızca ilgili taşınmazın beyanlar hanesine kaydedilecektir. Bu nedenle doktrinde, devremülk hakkının gerçekte bir irtifak hakkı olmadığı görüşü de savunulmaktadır.

Devremülk Hakkının Kullanımı

Kural olarak devremülk hakkı sahibinin, kendi döneminin kullanma hakkını bir başkasına bırakmasına engel yoktur. Ancak resmi senette aksi öngörülebilecektir. Bu durumda örneğin bir kiracıya kiralanmasına engel olunabilir, dolayısıyla tasarruf hakkı da epey kısıtlanmış olacaktır.

Devremülk hakkına dayalı olarak taşınmazı konutu kullanma süresi 15 günden az olamayacaktır.

Devremülke konu olan meskenin yönetiminin sağlanması için bir yönetici atanması gerekmektedir. Devre mülk sistemine daha çok tatil köylerinde vb. yerlerde rastlandığından yönetici de genelde bu tatil sitesinin işleteni olmaktadır.

Devremülk Hakkının Sona Erme Halleri

• KMK m. 63 gereği üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, ortaklığın giderilmesini isteyemezler. Dolayısıyla sözleşmede özel olarak ortaklığın giderilmesinin istenebileceği düzenlenmişse devremülk hakkı ortaklığın giderilmesi talebiyle sona erebilecektir.
• Taşınmazın yok olması durumunda da devremülk hakkı kendiliğinden sona erecektir.
• Tarafların resmi şekilde düzenledikleri sözleşme ile de devremülk sona erebilir.
• Sözleşme tek taraflı da feshedilebilir.
• Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca cayma hakkının kullanılması yolu tercih edilmiş olabilir.

Devremülke İlişkin İçtihatlar

Devremülk Tapu İptalinde Yetkili Mahkeme

“…Somut olayda, dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi ile tapunun iptali istemine ilişkin olup, dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğı anlaşılmaktadır. Tapunun iptali istenen taşınmazın Yalova İli, Termal İlçesinde, bulunduğu anlaşıldığından, davanın Yalova 3. Asliye Hukuk (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) Mahkemesi tarafından görülüp sonuçlandırılması gerekir…” Y. 5. Hukuk Dairesi 2021/9448 E. , 2021/14020 K.

Devremülk Sözleşmesinin Feshinde Yetkili Mahkeme

“…mahkemece, söz konusu devre mülk sözleşmesinin feshinin koşullarının anlaşılması halinde, davacının eşinin üzerinde yer alan tapunun sözleşmenin feshinin doğal sonucu olarak davalıya iadesi gerekeceği ve tapusu iade edilecek taşınmazın …İlinde yer aldığı da gözetilmesi gerektiği için taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkili olduğu gerekçesiyle… Somut olayda, dava taraflar arasındaki devremülk sözleşmesinin cayma hakkı kullanıldığından bahisle sözleşmenin feshi ve verilenin iadesi 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 73/5. maddesinde tüketici davalarının tüketicinin yerleşim yerinin bağlı bulunduğu mahkemelerde de açılabileceği hükmü düzenlenmiştir. Somut olayda, dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkin olup, dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı anlaşılmaktadır…” Y. 5. Hukuk Dairesi 2021/8111 E. , 2021/11540 K.

Görevli Mahkeme

“…Devre Mülk Hakkı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Mevcut uyuşmazlığın tüketici mahkemelerinde görülmesi için davaya konu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekli olmayıp, şekil şartına uyulup uyulmadığı hususunun Tüketici Mahkemesince tartışılarak bir karara varılması gerektiğinden, 6502 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir…” Y. 5. Hukuk Dairesi 2021/9462 E. , 2021/13156 K.

Resmi Şekle Aykırı Devremülk Sözleşmesi İmzalayanların Edimleri İade Yükümlülüğü

“…imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken az yukarıda belirtilen hatalı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. ” Y. 13. HD. 2016/53 E., 2017/11824 K.

Harici Yapılan Devremülk Sözleşmesine İlişkin Uyuşmazlıkta Görev

20. Hukuk Dairesi’nin bu durumda 5. Hukuk Dairesi’nden farklı bir görüşte olduğu görülmektedir.

“…Somut uyuşmazlıkta temyize konu iş bu dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk satış sözleşmesinin feshi isteğine ilişkin olup devre mülk hakkı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Taşınmazın aynına taalluk etmekte olup, bu kabil satışlarda resmi şekilde yapılması gerekir. Uyuşmazlığın tüketici mahkemelerinde görülmesi için geçerli bir sözleşme olması gerekir. Sözleşme resmi şekilde yapılmamıştır. Bu nedenle 4822 sayılı Kanun ile değişik, 4077 sayılı Kanundan kaynaklanan bir uyuşmazlık yoktur. Dava Borçlar Kanununun Genel Hükümlerine göre açılmış sözleşmenin iptali ve geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen paranın tahsili isteğine ilişkindir. Öyle ise taraflar arasındaki uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kalmadığına göre davaya bakmaya Tüketici Mahkemesi görevli değildir. Bu durumda uyuşmazlığın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir…” Y. 20. HD., 2019/3212 E., 2019/4862 K.