Haksız yapıları üç kategoride inceleyebiliriz:
- Arsa sahibinin başkasının malzemesiyle kendi arazisinde yapı dikmesi,
- Üçüncü bir kişinin, kendi malzemesiyle başkasının arazi üzerinde haksız yapı dikmesi,
- Başkasının arazisinde başkasının malzemesiyle yapı dikilmesi.
Biz bu yazımızda, uygulamada sıkça karşılaşılmakta olan “Üçüncü bir kişinin, kendi malzemesiyle başkasının arazi üzerinde haksız yapı dikmesi” durumunda arsa sahibi tarafından açılabilen davalar üzerinde durduk.
Elatmanın Önlenmesi ve Kal Davası (Haksız Yapının Yıkılması Talebi)
TMK m. 683/2 hükmü uyarınca “Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”. TMK m. 722/3 hükmü uyarınca ise arazi maliki, “rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.”. Bu iki maddede sırasıyla elatmanın önlenmesi ve kal davası düzenlenmiştir.
Yargıtay’a göre, TMK 722/3’te düzenlenen kal davasının kabul edilmesi için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekir (Y. (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 2010/4762 E. , 2010/7426 K.):
- Arazi üzerinde onunla sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunmaması,
- Yapının arazi sahibinin rızası dışında yapılmış olması,
- İnşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi (arazide meydana gelen kıymet eksikliği daha fazla ise, inşaatın kaldırılmasının aşırı zarara yol açtığı kabul edilebilir.),
- Arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini istemesi gerekir.
Arsa sahibi, TMK 683/2’de düzenlenen elatmanın önlenmesi talebinde bulunması durumunda yıkım masraflarını üstlenmiş olurken, TMK 722/3 hükmündeki yıkım talebini ileri sürdüğünde yıkım masrafları haksız yapıyı inşa edene ait olur. Fakat TMK 722/3’ün ileri sürülmesi için inşaatın sökülmesi fahiş bir zarara yol açmalıdır. Eğer büyük bir zarara yol açacaksa da TMK 683/2’nin ileri sürülmesine engel yoktur. TMK 683/2 hükmünün ileri sürülmesi durumunda haksız yapı sahibinin tazminat hakkı da ortadan kalkacaktır. Fakat 722/3 hükmünün yöneltilmesi, davalı haksız yapı sahibinin tazminat hakkını ortadan kaldırmaz.
Davacının TBK m. 113 uyarınca nama ifaya izin istemesi de mümkündür.
Yıkım İstemi Varsa Davaya Tüm Maliklerin Katılması Zorunluluğu
Yargıtay’ın bazı daireleri, yıkım talebi varsa tüm maliklerin davaya katılması gerektiği görüşündedir. Bazı daireler ise elatmanın önlenmesi davasında istenmeyen bu şartı aramamaktadır.
- “Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun (13.6.1984 tarih ve 1982/358 Esas, 1984/710 Karar sayılı, yine 26.10.2005 tarih 2005/14-587 Esas, 2005/609 Karar sayılı, 2010/4-4 Esas, 2010/56 Karar sayılı ilamlarında) açıklandığı üzere el atmanın önlenmesinin yanı sıra yıkım isteminin de söz konusu olduğu hallerde tüm müşterek maliklerin davada yer almaları gereklidir. Somut olaya gelince; asıl davada elatmanın önlenmesi ve kal talebi yönünden, dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre davalıların paydaşı olduğu ve üzerindeki yapının kal’i istenen 114 ada 36 parsel sayılı taşınmazda husumet yöneltilen davalılar … ve …’dan başka; …, …, … ve …’un elbirliği ile malik olduğu anlaşılmakla, 114 ada 36 parsel sayılı taşınmazın tüm maliklerine dava yöneltilerek taraf teşkili sağlanması gerekirken adı geçenlere husumet yöneltilmeden yokluklarında karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir…” Y. 14. Hukuk Dairesi 2016/15478 E. , 2020/4432 K.
Tazminat Davası (Haksız Fiil-Ecrimisil)
Haksız inşaat sebebiyle, arsa sahibi arazini kullamadığı için de zarara uğramış olabilir. Bu durumda genel hükümlere tazminat talebinde bulunulabilecektir. Kiraya elverişli bir arsa söz konusuysa ecrimisil de isteyebilecektir.
Arsanın Haksız Yapı Sahibine Temliken Tescili Davası
TMK m. 724 uyarınca, ” Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”
Görüldüğü üzere bu hak, -iyiniyetli tarafa- tanınmıştır. Yani arsa maliki de malzeme maliki de iyiniyetli olduğu müddetçe arsanın temliken tescilini isteyebilir.
Ayrıca yapı değerinin araziden daha fazla olması aranmaktadır.
- “”…Davacı vekili, dava dilekçesi, ıslah dilekçesi ve aşamalardaki açıklamalarında, söz konusu yerin 1987 yılında satın ve devralındığını, üzerine iyi niyetle betonarme 2 katlı ahır ve eklentilerinin yapıldığını, ağaç dikildiğini, satın alma tarihinden dava tarihine kadar müvekkili tarafından tasarruf edildiğini, davalıların muhdesatların yapımına ve kullanılmasına karşı koymadıklarını, bina değerinin arsa değerinden açıkça fazla olduğunu, uygun bir karşılık ödenmek suretiyle fiilen kullandığı yerin vekil edeni adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir. Taşınmaz başında yapılan keşif sırasında dinlenen teknik bilirkişiler; arazi değerinin 6.300 TL, ahır, küspe deposu, taş duvar değerinin yaklaşık 20.000 TL, ağaçların ise 3.117 TL değerinde olduğunu açıklamışlar, tanıklar ise; dava konusu yerin davalı … tarafından davacıya satılarak zilyetliğinin devredildiği, davacı tarafından üzerine ahır ve eklentilerinin yapıldığı, 20 yıldan fazla süre davacı tarafından kullanıldığı, muhdesatın inşasına davalıların rıza gösterdiklerini bildirmişlerdir. Çevreli Belediye Başkanlığının 16.10.2014 tarihli karşılık yazısından da taşınmaz bölümünün ifrazında Belediye imar planları bakımından bir sakınca bulunmadığı anlaşılmaktadır…temliken tescile konu yer ile davacının taşınmaz maliklerine ödemesi gereken karşılığın belirlenmesi, ve daha sonra davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme sonunda yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…” Y. 8. Hukuk Dairesi 2015/2870 E. , 2016/6069 K.
Peki arsa sahibinin temliken tescil talebine karşılık haksız yapıyı inşa eden de TMK 723 uyarınca tazminat talep etmişse ne yapılacaktır? Yargıtay bu durumda, arsa maliki tazminatı ödeyebilecek durumda değilse temliken tescil talebinde bulunabileceğini ifade etmiştir.
- “…Türk Medeni Kanununun 722/3.maddesinde ise, arazi maliki malzemenin sökülme gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülerek arsanın yapıdan evvelki haline getirilmesini talep edebilir. Ancak bunun için arazi üzerinde onunla sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunmaması, yapının arazi sahibinin rızası dışında yapılmış olması, inşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi, arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini istemesi gerekir. Diğer taraftan, yapının yıkımının aşırı zarara yol açması arazi sahibinin de malzeme ile ilgili tazminat miktarını ödeyemeyecek durumda olması halinde, arazi maliki arsanın mülkiyetini, bedeli karşılığı malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir…” Y. (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 2010/4762 E. , 2010/7426 K.
TMK 724’e Dayanan Temliken Tescil Davasında Taraflar
Yargıtay, TMK 724’te düzenlenen bu talebi kişisel bir hakka ilişkin olarak gördüğünden, kural olarak cüzi haleflere bu hak tanınmamış ve onlara karşı ileri sürülemeyeceği kabul edilmektedir.
- “…TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir…” Y. 14. Hukuk Dairesi 2015/16942 E. , 2016/8387 K.
Davada Araştırılacak Hususlar
TMK 724 uyarınca temlik gerçekleştirmek isteniyorsa:
- Arsa sahibinin arazisinin kalan kısmını kullanıp kullanamayacağı,
- Arazisinin küçülmesi sebebiyle kalan kısmında meydana gelen noksanlıklar sebebiyle değer kaybı olup olmayacağı,
- İfrazın imar açısından uygunluğu,
- Arsa sahibinin iyiniyeti,
- Yapının araziden daha değerli olup olmadığı
araştırılmalıdır.
Sonrasında devir mümkünse mahkemenin belirleyeceği değer depo ettirilmelidir.
- “…Davacı, maliki olduğu 38 parsel sayılı taşınmaza davalıların taşkın inşaat yapmak suretiyle elattığını ileri sürerek elatmanın önlenmesini, binanın yıkılmasını ve şimdilik 1.000 TL ecrimisilin, 25.10.2011 tarihli ıslah dilekçesi ile de, taşınmazın taşkın bölümünün bedeli 28.695 TL ile 6.493,90 TL ecrimisilin davalılardan dava tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte alınmasını istemiştir. Davalılar, imar çapına uygun olarak 2003 yılında yapılan binanın maliki oldukları 33 parsel sayılı taşınmazda bulunduğunu, iyiniyetle yaptıkları binanın yıkımının fahiş zarar doğuracağını ve ecrimisil istenemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, 28.695 TL taşınmaz bedeli ile 959 TL ecrimisil bedeli toplamı 29.654TL’nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine; bilirkişi raporunda (C) ve (D) ile işaretli bölümlerin 38 sayılı parselden ifrazıyla 33 sayılı parselle tevhit edilerek davalılar adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir. Dava, elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil talepleriyle açılmış, ıslah dilekçesi ile tazminat istemine dönüştürülmüştür. TMK’nun 724. maddesi gereğince; “Yapının değeri açıkça arazi değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmının bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir. Ayrıca, taşkın kısmın ana taşınmazdan ayrılarak müstakil parsel oluşturacak şekilde veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olup olmadığı da araştırılmalıdır. Somut olayda, tapu kayıtlarından 255,84 m2 yüzölçümündeki 38 parsel sayılı taşınmazın arsa niteliği ile davacı adına, 622 m2 yüzölçümündeki 33 parsel sayılı taşınmazın da davalılar adına kayıtlı olduğu görülmektedir. Hükme esas alınan 31.05.2011 tarihli fen bilirkişi raporundan 33 parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın 38 parsel sayılı taşınmaza krokisinde (C) ile işaretli 49,88 m2 ve (D) ile işaretli 45,77 m2 bölümlerinin taşkın olduğu anlaşılmaktadır. 09.06.2011 günlü inşaat bilirkişi raporunda ise taşkın bölümlerin toplam değerinin 29.695 TL olduğu belirtilmiştir. Davacıya ait 38 parsel sayılı taşınmazdaki taşkın bölümlerin davalılara ait 33 parsel sayılı taşınmazla tevhidi suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Ancak, imar parseli olan taşınmazların taşkın bölümlerinin ana binanın bulunduğu taşınmazla birleştirilmesinin imar açısından uygun olup olmadığı ayrıca, davacının ifraz sonrasında taşınmazın kalan bölümlerini kullanıp kullanamayacağı imar müdürlüğünden sorulup araştırılmamıştır. Bu nedenle, 38 sayılı parselin maliki davacı taşkın inşaat yapılması nedeniyle bu parseli malzeme sahibine bedeli karşılığında devredilmesini talep ettiğine göre, TMK’nın 724. maddesi hükmü uyarınca işlem yapılması gerekirken parselin ifrazı suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir…” Y. 14. Hukuk Dairesi 2012/7656 E. , 2012/11413 K.
