Kat İrtifakı Nedir? Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti hukukuna ilişkin diğer yazılarımız için:

1. Genel Olarak Kat İrtifakı

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapı veya yapıların bağımsız bölümleri için o arsanın malik veya maliklerince kurulan arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Aslında bu hak ”yapma” borcunu içerdiğinden irtifak hakkı olma niteliği tartışmalıdır.

Kat irtifakına sahip olan paydaş, diğer pay sahiplerinden arazide sözleşmeye uygun şekilde kat mülkiyetine esas olacak bir yapı yapmalarını isteme hakkı vermektedir. Bu inşaat borcu yapının tümü için geçerlidir. Taraflar binanın yapımını birbirlerine karşı kolaylaştıracaklardır. Sözleşmede paydaşların sahip olduğu yükümlülüklerin belirtilmesi tarafların sorumluluklarının rahatça belirlenmesi açısından önemlidir. Örneğin paydaşlardan biri müteahhit ise bu kişi inşayı üstlenebilirken diğerleri masraflara katılabilir.

Noter aracılığıyla yapılan ihtardan sonra iki ay içinde, ihtar konusu olan borç yerine getirilmezse ihtar edilen kişi paydaşlıktan çıkartılabilecek ve bu pay diğer tüm paydaşlarca devralınabilecektir. Yani sadece ihtar edene devredilmesi söz konusu değildir. Tabi bunun gerçekleşmesi öncelikle arsa değeri paydaşlıktan çıkarılana ödenmek üzere mahkemeye yatırılmalıdır.

Kat irtifakına geçildikten sonra ortaklığın giderilmesi istenemeyecektir. Ayrıca paylı mülkiyette söz konusu olan kanuni ön alım hakkı kat irtifakında söz konusu değildir. Yani payını satmak isteyen kişi öncelikle diğer paydaşlara sormadan da payını başkasına devredebilecektir.

Yapı tamamlandıktan sonra tapu idaresi tarafından re’sen kat mülkiyetine geçildiğinin tescili yapılacaktır.

Kat İrtifakı Kurulması

2. Kat İrtifakının Kurulması

Kat irtifakı kurulması için sözleşme düzenlenmesi gerekmektedir. Ayrıca her ne kadar ayni hak olma niteliği tartışmalı da olsa kütüğe tescil edilecektir.

  • Kat irtifakı sadece tamamlanmamış yapıda kurulabilmektedir. Yani inşaata henüz başlanmamış veya inşaat devam etmekte olmalıdır.
  • Kat irtifakı, kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulmaktadır. Kat mülkiyetine elverişli olmayan yapılarda kat irtifakı yerine normal paylı mülkiyete devam edilebilecektir.
  • Kat irtifakı tüm paylarda kurulmuş olmalıdır. Yani mesela beş paydaş varsa bunların beşi de payları üzerinde kat irtifakı kurmalıdır. Aksi mümkün değildir. Örneğin dört paydaş kendi aralarında kurup bir ortağı dışarda bırakamaz. Kat irtifakı paya bağlı olduğundan pay sahibi değişse bile kat irtifakı o paya bağlı olacaktır.

2.1. Kat irtifakı sözleşmesi (resmi senet) ve tescil

Bu sözleşme tek kişi malik ise onun, birden fazla malik varsa hepsinin istemi üzerine tapu sicil memurları tarafından düzenlenecektir. Ancak belirtelim ki yalnızca tek bir malik varsa resmi senet düzenlenmeden direk tescil de yapılabilir. Başvuru yapılırken KMK m. 12’de istenen belgeler de sunulur.

Sözleşme düzenlendikten sonra tescil gerçekleşecektir. Bu tescil, her bağımsız bölüm açılacak olan yeni kat mülkiyeti kütüklerine işlenecek, ayrıca arsanın bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine de kaydedilecektir.

2.2. Bazı paydaşların kat irtifakına geçmek istememesi

Beş veya daha fazla paydaşın bulunduğu arsa üzerinde, pay sahiplerinin en az 4/5 oranı kat irtifakına geçmek isterken diğerleri istemezse, mahkeme, istemeyenlerin paylarını iptal edebilecektir. Bunun için şu şartların gerçekleşmesi gerekir:

  • Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,
  • Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,
  • Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.

You may also like...

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

error: Content is protected !!