Diğer

Kat Mülkiyeti Nedir? Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti hukukuna ilişkin diğer yazılarımız için:

1. Genel Olarak Kat Mülkiyeti

Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başı başına kullanılmaya elverişli olanları bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkı, kat mülkiyetidir. Kanunun yaptığı tanıma göre kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Zorunlu ortak yerler KMK m. 4’de sayılmıştır. Bunların dışında sözleşme yaparak da ortak yer belirlenebilecektir.

Bir bağımsız bölüme özgülenmiş olan eklentilere, o bağımsız bölüme malik olan kişi sahip olacaktır. Bunlar kat mülkiyeti kütüğü sayfalarının ”beyanlar” hanesine kaydedilir.

2. Kat Mülkiyetinin Kurulması

İradi olarak, mahkeme kararıyla veya kat irtifakına dayalı olarak kat mülkiyeti kurulabilecektir. Bunun için binanın tamamlanmış ve bütünüyle kagir yapı niteliğinde olması gerekmekte. Dolayısıyla örneğin ahşap yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Binanın tamamlanmamış olması durumunda ise kat mülkiyeti değil, kat irtifakı söz konusu olacaktır. Ayrıca bina üzerinde kısmen kat mülkiyeti kurulması da mümkün değildir. Kat mülkiyeti, binanın tümünde olmalıdır.

2.1. Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması

İradi olarak kat mülkiyetinin kurulması resmi senetle olacaktır. Bu senet, taşınmaz maliki tüm paydaşların talebi üzerine tapu sicil memuru tarafından düzenlenecektir. KMK m. 12’de başvuru sırasında ibraz edilmesi gereken belgeler sayılmıştır:

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

kat mülkiyeti iskan

Bunlar dışında taraflar ve varsa temsilcilerine ait kimlik belgesi ve fotoğraf da gerekecektir.

Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmektedir. Tapu memuru resmi senet düzenlendikten sonra ana gayrümenkulün mülkiyet hanesine ”kat mülkiyetine çevrilmiştir.” yazarak sayfayı kapatır ve her bağımsız bölge için ayrı bir sayfa açar. Ana gayrimenkul sayfası, ana gayrimenkul leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapalı olacaktır. Bu irtifak hakları ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilirken kat mülkiyeti kütüğünün de beyanlar hanesine kaydedilir. Böylece olası karışıklıkların önüne geçilmiş olacaktır.

Resmi senette belirtilen arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmalıdır. Örneğin 11 daireli bir binanın biri 100.000 lira, diğerleri 90.000 lira değerindeyse; ilk daireye 10/100, diğerlerine 9/100 oranında arsa payı tahsis edilecek ve bu oranlar resmi senette yer alacaktır. Arsa payları, bağımsız bölümlerin değeri oranında paylaştırılmamışsa mahkemeye başvurulabilecektir.

2.2. Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti kurulması

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki izale-i şuyu davalarında, ortak maliklerden biri taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla taksim edilmesini isterse, hakim KMK m. 12’de yer alan belgelere dayanarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve bağımsız bölümlerin ortaklara tesisine karar verebilecektir. Kanun lafzına göre hakimin bu yönde bir karar verme zorunluluğu olmamasına rağmen Yargıtay, şartların gerçekleşmesi durumunda taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinin zorunlu olduğunu kabul etmektedir. Kararın verilmesinde her ortağa birer bağımsız bölümün düşmesi de önemli olmakla beraber, bu zorunlu bir unsur değildir.

Karardan sonra bağımsız bölüm sahipleri ilama KMK m. 12’de yer alan belgeleri de ekleyerek tapu müdürlüğüne başvuracaklardır. Böylece tescil gerçekleşecektir.

2.3. Kat irtifakına dayanarak kat mülkiyeti kurulması

İnşaat tamamlanıp yapı kullanma izni belgesi alındıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş re’sen olacaktır. KMK m14/son uyarınca bu geçiş, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır. Kat mülkiyetine geçişle birlikte kat irtifakı sona erecektir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işleminde, kat irtifakı tesis edilirken ibraz edilirken veriler belgeler tekrar istenmemektedir.

Not: Kat mülkiyetine geçiş işlemi sırasında tapu dairesi tarafından vergi veya harç istenmemektedir. Ancak döner sermaye işletmesince her yıl güncellenen tarifeye göre hizmet bedeli alınmaktadır.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir