Bu yazıda, kat mülkiyetinin sona ermesi sonucunu doğuran anayapının tümünün harap olması ve kural olarak kat mülkiyetini sona erdirmeyen kısmen harap olma hali üzerinde açıklamalar yapılmıştır.
Kat mülkiyeti hukukuna ilişkin diğer yazılarımız için:
Konuya giriş yaparken öncelikle incelenen maddenin neyi düzenlediği belirtilmelidir. KMK madde 2’de yapılan tanımlara göre kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe anagayrimenkul denir. Bu kavram kat mülkiyetine konu olan arsayı, üstündeki binayı, eklentileri, ağaçları ve hatta su kaynaklarını dahi kapsamaktadır. Anayapı ise, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün yalnız esas yapı kısmını ifade etmektedir. Yani anayapı, gayrimenkulün bütününü kapsayan anagayrimenkulün içinde ve ondan daha ufak bir alandır.
Kanunda harap olma tanımlanmamıştır. Ancak eskime dışındaki bir sebeple yapının kullanılamaz hale geldiğini ifade ettiğini söyleyebiliriz. Harap olma çeşitli sebeplerle gerçekleşebilecektir. Kanunda bununla ilgili sınırlayıcı veya örnekleyici bir sayım yapılmamıştır. Kanun koyucu, harap olmanın etkilediği bölümlere ilişkin ikili ayrım yoluna gitmiştir.
Anayapının Tümünün Harap Olması
Anayapının tümüyle harap olması ile birlikte anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir. Bu durumda kat mülkiyeti kütüğündeki bağımsız bölüm sayfaları kapatılmaktadır. Geride kalan arsa için ise ayrı bir bölüm açılır ve kat maliklerinin payları oranında tescil yapılır.
Harabiyet anayapının tümünü de geçip, anagayrimenkulün tamamına yayılacak kapsamda gerçekleşmiş olabilir. Eğer anagayrimenkul sigorta ettirilmiş ise, anagayrimenkulun tümünün harap olması durumunda alınacak sigorta bedeli, aksi sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılmaktadır (KMK madde 21). Zaten sigorta giderlerine de arsa payları oranında katılmaktadırlar.
Anayapının Kısmen Harap Olması
Bu durumda kat mülkiyeti kural olarak ortadan kalkmamaktadır. İlk aşamada harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti hakkı, kendiliğinden kat irtifakına çevrilmektedir. Bunun için kat mülkiyeti kütüğünü beyanlar hanesine geçici şerh verilmektedir. Bağımsız bölüm yapıldıktam sonra ise geçici şerh silinir ve kat mülkiyeti hakkı yeniden doğar.
Kısmen harap olma durumunda alınacak sigorta bedeli, hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında paylaştırılmaktadır. Ancak kat mülkiyeti kısmi harabiyet sonucu sona ermişse alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanmaktadır. Kısmi harabiyet sonucu kat mülkiyetinin sona ermesi KMK m. 47/2’deki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sonucu gerçekleşmektedir. Şöyle ki harap olan bağımsız taşınmaz maliki, bu bağımsız bölümü yeniden yaptırmak zorundadır. Aksi halde, bu iki yılın bitimini takip eden bir yıl içinde diğer kat maliklerinin tamamı veya bir kısmı söz konusu arsa payının kendilerine devrini, değeri karşılığında isteyebilmektedirler. Gördüğümüz gibi burada devri istenen arsa payıdır. Zira bağımsız bölüm zaten harap olmuştur. Arsa payının kat malikleri tarafından devralındığı durumda ise bunlar da yine iki sene içinde söz konusu bağımsız bölümü yeniden yaptırmakla yükümlüdür. Aksi takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti sona ermektedir.
Eğer birden fazla bağımsız bölüm harap olmuş ise ve bunlardan birinin yeniden yapılması bir diğerinin yeniden yapılmasına bağlıysa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri altı ay içinde bunları yeniden yapıp yaptırmayacağını diğerlerine bildirirler. Bu bildirim yazılı şekle bağlıdır. Eğer bildirim gerçekleşmezse yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur. Ve bunların arsa payları değerleri karşılığında devredilirken bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak isteyen kat malikleri önceliklidirler. Bunun kanundan doğan bir önalım hakkı olduğunu söyleyebiliriz.
Birinin yeniden yapımının diğerinin de yeniden yapılmasına bağlı olduğu durumlarda, eğer söz konusu diğer bağımsız bölümün kat maliki yeniden yapmak istemezse ve yeniden yapımı buna bağlı olan bağımsız bölümün kat maliki de bu bağımsız bölümü devralmak istemezse iyiniyetli olmadıklarından bunların da yeniden yapımdan vazgeçtikleri görüşü bulunmaktadır. Bu görüşün sonucu olarak da KMK 47/2,3 hükümleri yeniden uygulanması gerektiği savunulmaktadır. Ancak biz bu görüşe katılmamaktayız. Zira arsa payını devralmak kişi için ekonomik açıdan imkansız olabilir. Dolayısıyla bu durumun tartışması iyiniyetin dışındadır.
Bildirme Yükümlülüğü
Kanun koyucu, kısmen ve tamamen harap olma hallerinde bildirim yükümlülüğü getirmiştir. Şöyle ki bu durumda yönetici, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine durumu bildirmelidir. Eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki gayrimenkulün bulunduğu tapu idaresine durumu bildrmelidir. Kanunda bu bildirimlerin ”derhal” yapılması gerektiği düzenlenmiştir. Geçici kat irtifak şerhini de tapu idaresi re’sen yapmaktadır.
ÖRNEK YARGITAY KARARI
20. HD., E. 2017/3131 K. 2017/6913 T. 27.9.2017
Mahkemece somut olayda, KMK’nın 47/2 maddesinde öngörüldüğü şekilde, bağımsız bölümlerden birinin veya birkaçının harap olması durumu değil; ana yapının tümünün harap olması ve yıkılması söz konusu olduğundan, davacının talebini karşılayan ikinci fıkra uyarınca işlem yapılamayacağı, 2. talep değerlendirildiğinde ise KMK’nın 48/son maddesinde aynen “Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.” denilmiş olup, bu maddeye göre ve KMK’nın 12. maddesi de dikkate alındığında, yeni bir yapı yapılmak isteniyorsa bu konuda malikler arasında bir anlaşma sağlanmasının gerekeceği, yeni bir yapı yapılmasının mahkeme hükmü ile mümkün olmayacağı kanaatine varılmış ve tüm bu sebeplerle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
…temyiz isteminin reddi ile kanuna uygun bulunan red kararının ONANMASINA…
