Öncelikle belirtelim ki konumuz kapsamına giren hükümlerin uygulanabilmesi için söz konusu bina hakkında riskli yapı tespiti yapılmış olması gerekir. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da (halk arasında kent dönüşüm kanunu) yer aldığı üzere, kentsel dönüşüm uygulamalarının yürütülmesi için ilgili arsa üzerinde 2/3’lik çoğunluğun aynı yönde iradesini göstermesi yeterlidir.
Normal şartlarda ilgili bina paylı mülkiyete tabi olsa da kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olsa da yıkım kararı almak için oybirliği gerekir. Fakat riskli yapı tespitinin yapılmış olması durumunda ne olursa olsun ilgili bina güçlendirilmediği müddetçe yıkılması gerekecektir. Boşta kalan arazinin nasıl değerlendirileceği hususu normal şartlarda yine oybirliğiyle kararlaştırılabilecek bir hususken, kentsel dönüşüm süreci dahilinde yıkılan yapının bulunduğu arsanın nasıl değerlendirileceği hususunda 2/3 çoğunluk yeterli görülmüştür. Kimi arsa sahipleri bu çoğunluğun oluştuğu kararara katılmamış olsa da bu kararlar herkesi bağlar niteliktedir ve çoğunluğun dışında kalan maliklerin paylarının satılması gerekecektir. Bu sürecin başlaması için öncelikle alınan karar, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla gönderilir. Bu tebligatta ayrıca on beş gün içinde karara katılmadıkları takdirde paylarının diğer paydaşlara satılacağı, onlar almazsa hazine tarafından satın alınacağı da belirtilir.
Durum böyle olmakla beraber, mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle alınan karara katılmadığını düşünen malik dava açarak arsa üzerinde sahip olduğu payın satılmasını önleyecek ve ilgili sözleşmenin uygulanmamasını sağlayabilecektir. Bu duruma örnek olarak, ara katta dairesi bulunan bir kat malikine, yeni projede geçerli bir sebep olmasızın bodrum katta bağımsız bölüm tesis edilmesini gösterebiliriz.
İlgili İçtihatlar
“…Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya bakanlıkça uygun görülenler …’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” düzenlemesi getirilmiştir…” Y.20. HD., 2017/3178 E., 2018/7601 K.
