Kira Bedelinin Tespiti (Kira Parasının Artırılması) Davası

Bu yazımızda konut ve çatılı iş yeri kiralarında bedelin belirlenmesi üzerinde durduk. Kira sözleşmesinde belirlenmiş kira bedelinin sözleşmesel olmayan yollarla değiştirilmesi de mümkündür. Kiracı, kiraya verenin belirlemek istediği tutarı kabul etmezse, bedelin artırılması için kiralananın daha yüksek bir kira tutarını hakettiği mahkeme önünde kanıtlanmalıdır. Bunun için de mahkeme uzman kişilerden yardım ister. Yapılan araştırmalarda genellikle emsallerle karşılaştırma yöntemi kullanılır.

Kira Bedelinin İndirilmesi İçin De Dava Açılabilir Mi?

Evet, kira parasının olması gerekenin üstünde olduğunu düşünen kiracılar da bedelin indirilmesi amacıyla dava açabilirler.

Kira Artış Oranı

2019 değişikliğinden önce üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek kaydıyla bedelde artırım yapılabilirken, artık tüketici fiyat endeksindeki son oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla artırım yapılabilmektedir. Ülkemizde TÜFE oranının ÜFE’ye göre düşüklüğü düşünüldüğünde kiracılar açısından olumlu bir yenilik olduğunu söyleyebiliriz. Kanun koyucunun bu yönde bir düzenleme yapmasının sebebi ülkemizde enflasyona bağlı olarak her alanda fiyat artırımının gerçekleşiyor olmasıdır. Elbette bu yönde bir artırımın yapılabilmesi için sözleşmede buna izin veren bir hüküm de bulunmalıdır. Eğer böyle bir düzenleme yoksa mahkemeye başvurulacaktır.

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise, kira artırımını düzenleyen bir hüküm bulunsa dahi artırımın dava yoluyla yapılması gerekir. Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kiraya verenin tek taraflı olarak bedel artırımı yapamıyor olması açılan dava sayısını artırmaktadır. Açılan bu davalarda belirlenecek bedel için TÜFE oranı gibi bir üst sınır bulunmamaktadır.

Karşı Edimin Para Olmaması Halinde Artırım Mümkün Müdür?

Bu hususa ilişkin bir hüküm bulunmamakla beraber, bedelin eşya veya hizmet olarak belirlendiği durumlarda artırım yapılamayacağı görüşündeyiz. Zira kanun koyucunun hükmü koymasındaki amacı Türk parasının değersizleşmesine önlem almaktır. Oysa bedel olarak belirlenen mal veya hizmetin değeri zaten enflasyona paralel olarak artacaktır.

İlamın Etkili Olacağı Zaman

Kira bedelinin artırılması için açılan dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya artırımın yapılacağına ilişkin kiracıya bildirim yapılmışsa, belirlenecek yeni kira bedeli bu yeni dönemin başından itibaren uygulanacak şekilde geçmişe yönelik hüküm ifade eder.

Kira Bedelinin Tespiti Davasına İlişkin Uygulama Örnekleri

5 Yılı Aşan Kira İlişkisi, Hukuki Yarar

Olayımıza gelince; Mahkemece, kira bedelinin sözleşme ile belirlendiği 01.01.2007 tarihinden itibaren, kira bedellerinin sözleşmeye göre artırılarak ödendiği ve kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istenemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; ancak, dava tarihinde yürürlükte bulunanan TBK.’un 344. Maddesinin açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği gözetilerek karar verilmesi gerekir.

Ayrıca kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı olduğu dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

Y. 3. HD.,2017/12481 E., 2019/6444 K.

Mahkeme Kararının Etkili Olma Zamanı

Kira sözleşmesinin başlangıcı 01/01/2011 tarihi olduğuna göre TBK’nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir. Davacı 29.01.2013 tarihinde açtığı dava ile davalının kiracı olduğunu belirterek taşınmazın tamamına malik olduğu 19.03.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiştir. Her ne kadar 29.01.2013 tarihinde açılan dava ile 19.03.2012 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; Mahkemece taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (01.01.2013) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Y. 3. HD., 2017/8072 E., 2019/5284 K.

Sözleşmenin Uyarlanması ve Kira Bedelinin Tespiti Arasındaki Fark

Davalı; 5 yılın sonunda kira bedelinin yeniden belirleneceğine ilişkin iddianın doğru olmadığını, sözleşmenin 9 yıllık süreli olup, sözleşmede; sözleşme süresi sona ermeden kira bedelinin tespiti ve uyarlama davası açılamayacağının düzenlendiğini her yıl ÜFE ve TÜFE oranına göre artış yapıldığını ve talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, sözleşmedeki artış şartına göre kira bedelinin belirlenmesi gerektiği ve davalı tarafından artış şartına göre kira bedelinin ödendiğinden sözleşme süresi dolmadan kira bedelinin tespiti istenemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir…

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01.01.2009 başlangıç tarihli ve 5+4 yıl süreli olup davacı, 01.01.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin tespiti istenilmiş ise de; davacı vekilinin dava dilekçesindeki talebinin, uyarlamaya ilişkin olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir.

Y. 3. HD., 2017/7304 E., 2019/4769 K.
error: Content is protected !!
Av. Oğuzhan Yazıcı - Maltepe/İSTANBUL