Kiracının Süresinden Önce Çıkması Halinde Kira Ücretinin Ödenmesi

Yazımızda ev ve iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiracının süresinden önce taşınmazı tahliye etmesi durumunda kiraya verenin ücret isteme hakkı üzerinde durulmuştur.

Kiralanan ev ya da iş yeri kullanılmaya elverişli olduğu halde kiracı taşınmazı çok az kullanmışsa veya hiç kullanmamışsa bile kira ücretini kural olarak ödemekle yükümlü olacaktır. Yine de bazı durumlarda kiracının indirim istemesi mümkündür. Bu indirim, kiraya verenin taşınmazın kullanılması sebebiyle yaptığı masraflar için uygulanır.

Kiracı, kiralanan ev veya iş yerini kullanmamakla kalmayıp ayrıca kiraya verene taşınmazı tahliye ettiğini ve sözleşmeyi feshettiğini bildirirse daha farklı bir durum ortaya çıkacaktır. Kanun koyucu bu durumda geri kalan kira süresinin tamamı için ücret ödenmesini hakkaniyete aykırı bulduğundan olacak ki, yalnızca makul bir zamanda yeniden kiraya verilene kadar geçen süre için borcun devam edeceğini düzenlemiştir. Mahkeme bu makul sürenin tespitini yapmak için bir emlakçıdan yardım istemelidir. Fakat belirtmemiz gerekir ki kiracının tacir ya da tüzel kişi olması ihtimalinde Temmuz 2020’ye kadar bu hükmün uygulanması mümkün değildir. Bu kişiler sözleşme serbestisi içinde kendileri kararlaştırabileceklerdir.

Kiracı Tacirlerin Süresinden Evvel İş Yerini Tahliyesine İlişkin Karar İncelemesi

“…Davalı, kira sözleşmesinde kira bedelinin süresinde yatırılmaması halinde tüm kira bedellerinin muaccel olacağının kararlaştırıldığını, 03/03/2014 ve 03/04/2014 tarihlerinde ödenmesi gereken kira bedellerinin gününde ödenmediğini, … 2.İcra Müdürlüğünün 2014/1241 Esas sayılı dosyasında haciz ve tahliye istemli icra takibi yapıldığını ve muaccel hale gelen kira bedellerinin tahsilinin istendiğini, kesinleşen takip borcunun davacı tarafından ödendiğini, tahliyenin 12.12.2014 tarihinde gerçekleştiğini, buna dair teslim tutanağı tutulduğunu, açılan tahliye davasında da 14/11/2014 tarihinde davacının tahliyesine karar verildiğini ileri sürerek haksız ve yersiz açılan davanın reddi ile lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini dilemiştir.
Mahkemece, davacının ticari şirket olduğu, bu şekilde tacir olan davacının sözleşmede düzenlenen muacceliyet şartını içeren 11.maddesinden sorumlu olduğu ve bu madde gereğince davalıdan fazladan ödediği aylara ilişkin kira paralarını talep etme hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.03.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 11. maddesinde, kira bedellerinden herhangi birinin taksitinin ödenmemesi durumunda tüm kira müddetine ilişkin bakiye taksitlerin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Davalı kiraya veren, bu kira sözleşmesine dayanarak 08.04.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile Mart 2014 ve Şubat 2015 arası kira bedellerini davacı kiracıdan talep etmiş, davacı kiracı tarafından icra dosyasına ödeme yapılmıştır. Davacı iş bu davasında, taşınmazı 15.08.2014 tarihinde tahliye ettiğini iddia ederek fazladan ödediği Eylül 2014 ile Şubat 2015 kira bedellerinin iadesini talep etmiştir. Dosyadaki bilgi ve belgelerin tetkikinden, mecurun davalı kiraya veren tarafından kira bedellerinin zamanında ödenememesi nedeni ile tahliye davasına konu edildiği, mahkemece 14.11.2014 tarihinde tahliyeye karar verildiği, davacı kiracı tarafından da 12.12.2014 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmıştır.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle sözleşmede yer alan muacceliyet şartının geçerli olup olmadığı irdelenmelidir. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, belirtilmekle birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Tacir olan davacı kiracı için TBK’nın 346. maddesi uygulanması ertelenmiş olmakla, 01.03.2014 tarihli sözleşmesinin 11. maddesi ile kararlaştırılan muacceliyet koşulu geçerli olup, tarafları bağlar.

Somut olayımıza gelince, davacı kiracı tarafından sözleşmedeki muacceliyet şartına dayalı olarak Mart 2014 ve Şubat 2015 kira bedellerinin ödendiği hususu tereddütsüzdür. Mahkemece, davacı kiracının tacir olduğu ve muacceliyet şartının geçerli olması nedeni ile Eylül 2014 ile Şubat 2015 ödemelerinin fazladan ödeme kabul edilemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir. Ne var ki kiralanan 12.12.2014 tarihinde tahliye edildiğine göre, davacı kiracı tahliye tarihine kadar muacceliyet şartı gereğince kira alacağını, tahliyeden sonra ise makul süre kira tazminatını davalı kiraya verene ödemekle yükümlüdür.
O halde mahkemece yapılacak iş, emlakçı bilirkişi ile mahallinde yapılacak keşif icrası ile taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre tespit edilerek, davacı tarafından davalıya yapılan fazladan ödemelerin belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken ” Y. 3. HD., 2017/6635 E., 2019/2662 K.

Yukarıdaki karardan anlaşıldığı üzere kanun koyucu geçici madde 2 ile makul süre tazminatının tacirler ve tüzel kişilerin kiracı olduğu olduğu durumlarda uygulamasına başlamasını henüz öngörmüş olmasa bile Yargıtay bu boşluğu kendisi doldurmuştur. Görülmektedir ki kiracı tacir bile olsa Temmuz 2020’den önce tahliye edilmiş bir taşınmaz için tahliyeden sonra kalan tüm süre için ücret istenmemekte; makul süre tazminatı talep edilebilmektedir.

Aşağıda yer alan kararda ise taraflar sözleşme serbestisi içinde kiracının önel vererek fesih yapabileceğini kararlaştırarak makul süreyi belirlemişlerdir.

“… Tacir olan davalı kiracı için TBK’nın 346. maddesi uygulanması ertelenmiş olmakla, kira sözleşmesinde kararlaştırılan muacceliyet koşulu geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı tarafından kiralananın anahtarları 01/08/2014 tarihli emanet teslim tutanağı ile noterliğe teslim edildiği, anahtarların notere teslim edildiği hususunun kiraya verene 04/08/2014 tarihinde tebliğ edildiği görülmektedir. Davacılar vekili de, dava konusu taşınmazın 2014 yılının Ağustos ayında tahliye edildiğini, tahliye davasının bu nedenle konusuz kaldığını beyan etmiştir. Bu durumda kiralanan tahliye edildiğinden, davalı kiracı, muacceliyet koşulu gereğince tahliye tarihine kadar kira bedelinden, tahliyeden sonra ise makul süre kira tazminatından sorumludur. Kira sözleşmesinin 12. maddesinde “Kiracı, taşınmazı boşaltmasını gerektirir bir durumun husule gelmesi halinde 2 ay önceden kiralayana bu durumu yazılı olarak bildirmek şartıyla mecuru boşaltabilecektir.” hükmüne yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin 12. maddesindeki düzenleme ile kiracıya 2 ay önceden tek taraflı feshi ihbarla kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanındığına göre, taraflar kendi aralarında makul süreyi 2 ay olarak belirlemişlerdir. Bu nedenle Mahkemece, sözleşmede belirlenen 2 aylık süre makul süre olarak kabul edilip tahliye tarihinden sonra kiracının makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…” Y. 3. HD., 2019/4100 E., 2019/8176 K.

error: Content is protected !!