Kiracının Tahliyesi ve Haksız Tahliye Davası

Bilindiği üzere belirli süreli konut ve çatılı işyerleri kiralarında, kiracının sözleşme bitiminden onbeş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır (İlgili taşınmazın aile konutu olarak kiralanmış olması ihtimalinde diğer eşin de rızası aranır.).

Kiraya veren ise istisnai bir durum yoksa ancak sözleşme süresi dolduktan sonraki on senenin sonunu izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Bu emredici bir hukuk kuralı olup tarafların aksini kararlaştırması mümkün değildir.

Peki kiracının kira sözleşmesini sona erdirmek istememesi durumunda yıllarca beklemek istemeyen kiraya veren, hangi durumlarda kira sözleşmesini sonlandırabilecektir? Yazımızda temel olarak bu durumlara ve bu durumların suistimal edilmesi ihtimalinde yani haksız tahliye halinde uygulanacak yaptırımlara değinilmiştir.

Kiracının Tahliyesini Haklı Kılan Durumlar ve Haksız Tahliye

Kiraya Veren veya Yakınlarının İhtiyacı

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimlerinin karşılanması için kiralanın bu kişilerce kullanılması zorunluysa, sözleşme süresinin sonunu izleyen bir ay içinde tahliye için dava açılabilir. Bu bir ay içinde ihtarda bulunulmuşsa dava süre geçtikten sonra da açılabilecektir.

Eğer böyle bir ihtiyaç olmamasına rağmen kiracı bu hükümlerle çıkartılmışsa haksız tahliye nedeniyle tazminat ödenmesi istenebilecektir. Öyle ki, ilgili taşınmaz boşaltıldıktan sonraki üç yıl içinde haklı bir sebep olmamasına rağmen önceki kiracıdan bir başkasına kiralanırsa, son bir yılda ödenen kira tutarının tamamından az olmamak üzere tazminata hükmedilebilir.

Taşınmazı Sonradan Satın Alan Malikin ve Yakınlarının İhtiyacı

Bu durumda mülkiyet kazanıldıktan sonraki bir ay içinde kiracıya bildirim yapılmalı ve altı ay sonuna kadar tahliye etmesi istenmelidir. Fakat sözleşme süresi daha evvel bitiyorsa altı ay beklenmesine gerek yoktur. Bu bir aylık süre kaçırılsa da sözleşme süresi bittikten sonra yukarıda açıkladığımız sebebe dayanılmasında sakınca yoktur.

Suistimali önlemek amacıyla burada da yaptırım öngörülmüştür. Öyle ki üç yıl içinde haklı sebep olmaksızın bir başkasına kiraya verememe kuralı burada da geçerlidir. Aksi takdirde aynı şekilde tazminata hükmedilebilir.

Taşınmazın Yeniden İnşası veya İmarı

Bu gibi işlerin yürütülmesi sırasında taşınmazın kullanılması imkansız ise sözleşme sonlandırılabilir. Bunun için sözleşme süresinin sonuna kadar beklenmeli, bittikten sonraki bir ay içinde dava açılmalıdır.

Eski kiracının taşınmazı yeni kira bedeline uyarak kiralamada önceliği bulunmaktadır. Bu hakkını kiraya verenin yapacağı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanmalıdır. Bu öncelik hakkının süresi bitmeden üç yıllığına bir başkasına kiralanamaz. Aksi takdirde son kira yılına ait bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmedilebilir.

Kiracının Tahliye Taahhütü

Kiracı, kiralanan taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra tahliye tarihini de içeren yazılı bir taahhütte bulunmuşsa buna dayanarak kiracı taşınmazdan çıkartılabilir. Bu taahhüdün gereği yerine getirilmezse, kiraya veren, belirtilen tarihi izleyen bir ay içinde icra yoluna başvurabilir ya da mahkemeye gidebilir. Tahliye emrinde onbeş gün içinde taşınmazın boşaltılması istenir. Yedi gün içinde itiraz edilmezse ya da yapılan itiraz sonradan kaldırılırsa zorla tahliye yoluna gidilebilir.

Kiracının Kira Borcunu Ödeyememesi

Bu durumda farklı hükümlere dayanarak tahliyeyi istemek mümkündür. Aynı kira yılı içinde iki defa ihtarname yollanmışsa, kira yılının bitimini takip eden bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Dikkat edilmesi gereken nokta yapılan ihtarların farklı aylar için yapılmış ve bu borçların muaccel olmasıdır. Fakat 315. maddeye dayanılacaksa iki farklı ihtarnameye gerek yoktur.

Bir diğer yolsa doğrudan icra takibine girişmektir. Eğer itiraz edilmezse ya da itiraz edilmesine rağmen kaldırılmışsa tahliye için dava açılabilir.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı Yerleşim Yerinde Bir Taşınmaza Sahip Olması

Bu sebeple tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin sözleşmenin yapılması sırasında bu durumdan habersiz olması gerekir. Zira bu durumu bildiği halde taşınmazını kiralayan kişinin daha sonra tahliyeyi istemesi TMK m. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacaktır. Tahliye davası sözleşme süresi sona erdikten sonra bir ay içinde açılmalıdır.

İçtihat – Koşullar Gerçekleşmiş Olsa Bile Tahliye İlamı Alınmasının Gerekliliği

Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşmenin süresi henüz sona ermemiştir. Süreli bir kira sözleşmesi ile kiralanan yerin, kira süresi dolmadan davalı idare tarafından sözleşme feshedilerek tahliyesinin istenmesi mümkün değildir. Kira akdinin sona erme sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu durumda gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi gerekse 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davalı tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz ve buna dayalı olarak davacının bulunduğu yerden tahliyeye zorlaması hukuken mümkün değildir. Bu nedenle, davalının kira süresi sona ermeden tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshederek, davacı kiracıyı tahliye ilamı bulunmadan tahliye etmesinin haksız olduğunu açıktır.

Y. 3. HD., 2019/5313 E., 2020/708 K.

error: Content is protected !!