Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Kiracının tahliyesi ancak belirli koşulların sağlanması halinde mümkündür. Bu yazımızda yalnızca kira borcunun ödenmemesi durumunda tahliyeyi gerçekleştirmek için yapılması gerekenler üzerinde durduk. Tahliyeyi mümkün kılan diğer tüm hallere şu yazımızdan ulaşabilirsiniz: Kiracının Tahliyesi ve Haksız Tahliye Davası.

Aynı Kira Süresi İçinde İki İhtar

Aynı kira süresinden kastedilen, sözleşmenin bir yıldan kısa olması durumunda kararlaştırılan kira süresinin tamamı; bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süredir.

Yollanan ihtarlar aynı kira dönemine ilişkin olmamalıdır. Örneğin haziran ayı ücreti ödenmediği için birkaç hafta aralıkla gönderilen iki ihtara dayanarak tahliye istenemez. İhtara konu dönemlere ilişkin borç ayrıca muaccel de olmalıdır. Zira henüz doğmamış bir borç hakkında yapılan bildirim sonuç doğurmaz.

İhtar ayrıca haklı sebeple yapılmış olmalıdır. Öyle ki bazen kiraya verenler kasıtlı olarak kendilerine yapılan ödemeyi kabul etmemekte ve buna dayanarak da ihtarname yollamaktadırlar. Aynı şekilde geç ödeme için süre vermesine rağmen bu süre bitmeden ihtar yollanması durumunda da ihtarnamenin haksız olarak gönderildiği kabul edilir. Dolayısıyla bu gibi durumlarda kiracı tahliye edilemeyecektir.

İhtarın yazılı olması zorunludur. Hangi yolla teslim edildiği geçerlilik açısından önemli olmamakla birlikte ispat açısından önemlidir. Sözlü olarak yapılan bildirimlerinse yapıldığı kanıtlanmış olsa bile bir anlam ifade etmeyecektir.

Bu şekilde iki defa bildirim yapılmış kiracının tahliyesi için kira süresinin bitimini izleyen bir ay içinde dava açılmalıdır.

Kiracının Ödemede Gecikmesi Nedeniyle

Kira borcunu ya da buna ilişkin bir yan gideri ödemekte temerrüde düşen tarafa 30 günden az olmamak üzere ödeme yapması için süre verilerek aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir. Eğer verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye için dava açılabilecektir. Sürenin bitmesi beklenmeden açılan dava reddedilecektir:

Somut olayda; dava, kanunda öngörülen otuz günlük süre dolmadan 27/02/2014 tarihinde açılmış olduğundan kiralananın tahliyesi davasının reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verildiği bu seferki incelemeden anlaşılmakla, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

Y. 3. HD., 2019/2914 E., 2019/8018 K.

Düzenlemede ikinci defa ihtar zorunlu tutulmadığından, amaç en baştan beri tahliyeyi sağlamaksa yukarıdaki seçeneğe göre daha pratik olabilecek bir yöntemdir. Fakat bu nedene dayanarak tahliyenin gerçekleşemediği bazı durumlarda yukarıdaki seçenek kullanılabilir. Örneğin ödeme yapması için 2 defa yazılı olarak 30 günlük süre verilen kiracı, bu ödemeleri verilen süre içinde yapmışsa temerrüt nedeniyle tahliye gerçekleşemeyecektir. Fakat iki defa ihtar yapılmış olduğundan kanuni süre içinde yukarıdaki düzenlemeden faydalanarak tahliye davası açılabilir:

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Y. 3 .HD., 2018/3126 E., 2018/6396 K.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasında Aktif Husumet – İçtihat

…temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya verenler tarafından açılması gerekir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Yine kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmalı, elbirliği mülkiyetine konu teşkil ediyorsa tüm ortaklar davaya katılmalı ve dava hakkına ilişkin bu hususlar mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır…

Y. 12. HD., 2020/7127 E., 2021/1195 K.

İlamsız İcra Takibi Yoluyla Tahliyenin Sağlanması

Doğrudan ilamsız icraya başvurularak da tahliye süreci başlatılabilir. Takip yalnızca borcun ifasını sağlamak için başlatılabileceği gibi, tahliyeyi sağlamak için de başlatılabilir. Dolayısıyla yalnızca borcun ifası için başlatılan ilamsız takip kapsamında tahliyenin istenemeyeceği unutulmamalıdır.

Kiracı yedi gün içinde kendisine karşı başlatılan takibe itiraz edebilir. Yapılan itiraz takibi durduracaktır. Bu durumda alacaklının tek seçeneği itirazın kaldırılması için altı ay içinde dava açmaktır. Eğer bu süre kaçırılırsa aynı alacak tekrar takibe konamaz.

Elbette kiracı itiraz etmektense otuz gün içinde ödeme yaparak dosyayı kapatabilir. Böylece tahliyeden kurtulmuş olacaktır. Ödeme yapılmamakla birlikte itiraz edilmez ya da yapılan itiraz kaldırılırsa tahliye için dava açılabilir.

Farklı Tahliye Nedenlerinin Birlikte İleri Sürülmesi – İçtihat

Tahliye davaları, aynı dava içinde birden fazla sebebe dayanılarak açılabilir. Bunu yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Somut olayda; Mahkemece, her bir tahliye sebebi araştırılıp, her bir tahliye sebebi yönünden ayrı ayrı davanın reddine karar verilmiş olup kiralananın tahliyesi davası reddedildiğine göre, vekili bulunan davalı yararına tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde davalı yararına birden fazla vekalet ücretine hükmedilmesi, usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

Y. 3. HD., 2020/2920 E., 2020/5059 K.

Dava Nerede Açılabilir?

Sözleşmenin ifa edileceği yer ya da davalının yerleşim yerinde davanın açılması mümkündür. Bu mahkeme çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kuralı kesin olmadığından bu konudaki itiraz cevap dilekçesinde ileri sürülmüş olmalıdır:

somut olayda, uyuşmazlık kira sözleşmesi hükümlerine dayalı olarak yönetim gideri ve emlak vergisi alacaklarının tahsili ve T.B.K’ nun 315. maddesine dayalı temerrüt nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup kamu düzenine ilişkin kesin bir yetki kuralı olmadığına göre, mahkemece kendiliğinden yetkisizlik kararı verilemeyeceği ortadadır.

Y. 3. HD., 2019/3672 E., 2019/6569 K.

İhtarların Tebellüğ Tarihi Esas Alınır – İçtihat

Somut olayda, davacı 06/11/2014 tarihli ihtarname ile Kasım 2014 kira bedelinin, 05/12/2015 tarihli ihtarname ile de Aralık 2015 kira bedelinin ödenmesini ihtar etmiştir. 05/12/2015 tarihli ihtarname davalılara 09/12/2015 tarihinde tebliğ edilmiş olup, Aralık 2015 kira bedeli aynı tarihte ödenmiştir. 09/12/2015 tarihinde yapılan Aralık 2015 ayı kira bedelinin saat 09:27’de ödendiği dosyada bulanan hesap özetinden anlaşılmakta olup ihtarnamenin tebliğ edildiği saat ……… kayıtlarından tespit edilemediğinden, ikinci ihtara konu Aralık 2015 kira bedelinin, ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı, davacının dava açmakta haksız olduğu anlaşılmakla konusuz kalan dava nedeniyle…

Y. 3. HD., 2018/5827 E., 2018/9394 K.

Farklı İhtarlarda Aynı Dönemlerin İstenmesi – İçtihat

Davacı tarafından gönderilen 13.04.2015 düzenleme ve 21.04.2015 tebliğ tarihli ihtarname ile 2015 yılının Şubat ve Mart ayları kira bedellerinin ödenmesi istendiği, ancak ödeme yapılmadığından bu ihtar geçerlidir. İkinci ihtar ise 27.04.2015 düzenleme ve 28.04.2015 tebliğ tarihli olup bu ihtarname ile 2015 yılı Şubat, Mart ve Nisan ayları kira bedellerinin ödenmesi istenmiş ise de 2015 yılının Nisan ayı kira bedelinin ödeme günü hafta sonuna rastlaması nedeniyle 2. İhtarnamenin düzenlenme tarihi olan 27.04.2015 tarihinde henüz muaccel olmadığı halde talep edilmiş olduğundan ve 2015 yılının Şubat, Mart ayları kira bedelleri de ilk ihtarnameye konu edildiğinden aynı ayların ikinci ihtara da konu edilemeyeceği, bu nedenle ikinci ihtarın geçerli olmadığı ve iki haklı ihtar şartının oluşmadığı gözetilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Y. 3. HD., 2017/8858 E., 2018/2112 K.

error: Content is protected !!