Müteahhitin İskan Ruhsatı (Yapı Kullanım İzni) Almaması

Müteahhitin borçları esas olarak taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğmaktadır. Dolayısıyla öncelikle sözleşme hükümlerini incelemek gerekecektir. Sözleşmede müteahhide yüklenen borçlar arasında doğrudan “iskan almak” ya da “yapı kullanma iznini almak” yer almasa bile bu yükümlülüğü kapsayan hükümlerin bulunmasına sık rastlanır.

İskan almamanın borcun temerrüdünü mü yoksa ayıplı ifasını mı oluşturduğu hususu doktrinde ve uygulamada tartışmalara yol açmış bir husustur. Yapılması gereken bir işin zamanında yapılmaması borcun temerrüdüne yol açarken, yapılmış işin gerekli nitelikleri haiz olmaması ayıplı ifaya işaret etmektedir. Her iki durum da farklı hukuki sonuçlar doğuracağından çözüm için uygulanacak hükümler de farklılık gösterecektir.

Bir diğer tartışmalı husus ise iskan ruhsatı alınmadan yapıda fiilen oturulması halinde binanın teslim edilmiş sayılıp sayılmayacağına ilişkindir.

Masrafları Yüklenici Tarafından Karşılanmak Üzere İskanın Arsa Sahiplerince Alınması

“Davacılar vekili, dava dışı müteahhit … ile müvekkilleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye uyulmaması sebebiyle mahkeme kararı ile sözleşmenin feshine karar verldikten sonra davalı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devrinin yapıldığı ve bu sözleşmeden sonra inşaata davalının devam ettiğini ancak davalının da taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmediği, eksik işleri bırakıldığını ve iskan alınmadığını ileri sürerek müvekkillerine davalı namına inşaatı tamamlama izni verilmesine, şimdilik 1.000,00 TL nama ifa bedelinin, 1.000,00 TL eksik ve ayıplı imalat bedelinin, 500,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsili ile müvekkillerine ödenmesine, iskan masraflarının karışlanması amacıyla davalının hissesine düşen dairelerden bir tanesinin satılarak paraya çevrilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; asıl dava yönünden davacılar davasının kabulüne, sözleşmede yer alan tapu kaydına göre 3. kat, 9 no.lu 64/748 arsa paylı çatı aralı konut (tadil edilmiş projeye göre 8 no.lu meskenin) 80.000,00 TL’den aşağı olmamak üzere, yine aynı tapunun 1. kat, 2 no.lu 62/748 arsa paylı konut olarak kayıtlı (tadil edilmiş projeye göre 1 no.lu meskenin) de 75.000,00 TL’den aşağı olmamak üzere arsa sahibi olan asıl davanın davacıları tarafından satışının yapılarak satış parasından ortak alanlardaki eksiklikleri ve iskan ruhsatı alınması için gerekli olan ve bilirikşilerce tespit edilen 136.656,72 TL’lik gideri bu mesken nitelikli dairelerin satışından elde edilen gelirden karşılayarak arta kalan kısmını da yüklenici olan …’a iade etme hususunda nama ifaya izin ve yetki verilmesine, birleşen dava yönünden davacının davasının kabulüne, zemin kat 12 no.lu 73/748 arsa paylı dükkanın, aynı tapudan 1. kat 4 no.lu 62/748 arsa paylı konut, aynı tapuda 3. kat, 8 no.lu 64/748 arsa paylı çatı aralı mesken olarak kayıtlı taşınmazların arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı yüklenici … adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Kararı davalı birleşen davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen temyiz sebeplerine göre davalı birleşen davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı-birleşen davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA…” Y. 23. HD. 2016/4767 E., 2019/1961 K.

“Davacı vekili , davacı ile davalı … arasında ….06.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve bu sözleşmeden dolayı sorumluluğun davalı …’ye verildiğini, sözleşmeye göre inşaatın 07…..2008 tarihinde anahtar teslimi yapılıp, iskan ruhsatının alınması gerektiğini, alınmadığı takdirde müteahhitin arsa sahibine kira tazminatı ödeyeceğini, sözleşmeye göre inşaatın yapılış aşamalarına göre dairelerin devrinin müteahhit üzerine yapılması gerekirken müteahhide düşen hisselerin tamamının … tarafından inşaat bitmeden devredildiğini, bina tam olarak bitmediği için ruhsat alınamadığını, belirtilen eksikliklerin tamamlattırılarak giderilmesi ve bu zararın davalılardan tahsili ile tespit edilecek zararın ve kira tazminatı ile iskan alınmadığı için şantiye aboneliğinden kullanılan elektrik su ödemeleri farkının davalılardan tahsilini, şimdilik fazlaya dair hakları saklı tutularak ….000,00 TL’nin davalılardan tahsilini dava ve talep etmiştir.
Davalı … vekili, davalı müvekkilinin bu davada davalı sıfatı olmadığını, davacının sahibi bulunduğu gayrimenkul üzerinde daha sonra söz konusu bu inşaat sözleşmesinin hak ve yükümlülüklerinin diğer davalı …’ ye geçtiğini, bu sözleşme ve devrin davacının muvafakati ve rızası ile yapıldığını, …’ in söz konusu inşaatla ilgili sorumluluğunun sona erdiğinden bahisle haksız davanın reddini talep etmiştir.
Davalı … vekili, müvekkili açısından söz konusu inşaatın tamamının ….05.2008 tarihinde bitirildiğini, davacının da dairesini 04…..2008 tarihinden itibaren kullandığını, dava dilekçesinde bahsedilen eksikliklerin binanın ortak yerlerindeki eksiklikler olduğunu, bu eksikler için tek başına dava açamayacağını, yine 07…..2008 tarihinden kira tazminatı talep edildiğini, oysa 04…..2008 tarihinden itibaren taşınmazın davacı tarafça fiilen kullanılması nedeniyle bu tazminat talebinin de haksız olduğunu, davanın reddini talep etmiştir.
…’ye verilmesi gereken dairenin … adına tapuya tescil edilmesi gerekçesiyle … de davaya davalı olarak dahil edilmiş olup, … vekili tarafından duruşmalarda … açısından davanın reddi talep olunmuştur.
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davalı … tarafından binanın yapımı …’ye devredilmiştir. Ancak bu devre mal sahibi olan …’ün onay verdiğine ilişkin bir yazılı belge veya kabul bulunmadığı, bu nedenle asıl sözleşmeden dolayı davalı …’ın sorumluluğunun devam ettiği, …’la … arasındaki devir sözleşmesinin … tarafından kabul edilmesi nedeniyle …’nin de davacıya karşı sorumluluğunun bulunduğu, davalı taraf, inşaatın tamamının … tarafından ….05.2008 tarihinde bitirildiğini ve davacının dairesine 04…..2008 tarihinde taşındığını savunmasına rağmen, yapılan keşif ve alınan rapora ve belediyeden gelen yazı cevabına göre, dava tarihi itibari ile halen yapı kullanma izin belgesi alınmadığı ve inşaatta dava tarihi itibari ile eksiklerin bulunduğu gerekçesiyle davalı … ve … yönünden davanın kabulü ile …’ye verilecek dairenin … adına geçmiş olmasından dolayı, tarafı olmadığı sözleşmeden …’nin sorumlu tutulmasını gerektirmeyeceği gerekçesiyle davalı Melike açısından davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı davalı … vekili temyiz etmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı … vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere ….04.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.” Y. 23. HD. 2016/6002 E., 2019/1575 K.

Teslimin İskan Ruhsatının Alınmasıyla Söz Konusu Olabileceği; Fiili Teslim Tarihinden Sonra Kira Tazminatı İstenemeyeceği

“…Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; asıl dava yönünden, sözleşmeye konu inşaatın tamamlandığı, içerisinde oturulduğu ve mesken ruhsatının da 12.10.2010 tarihinde alınmış olması sebebiyle, sözleşmenin feshinin mümkün olmadığı, 06.03.2008 tarihli ek sözleşmede inşaatın teslim süresinin anahtar teslim 30.07.2008 tarihi olarak belirlendiği, her ne kadar yüklenici 30.07.2008 tarihli bina teslim tutanağı ile süresinde teslimi gerçekleştirmiş olduğunu savunmuş olsa da, binanın bitmesi ile teslimin farklı hukuki durumlar olup, ancak 12.10.2010 tarihinde alınmış olan iskan ruhsatı ile teslimden bahsedilebileceği, dolayısıyla yüklenicinin 2 yıl 2 ay 12 günlük gecikmesinin söz konusu olup, temerrüde düştüğü, arsa sahibinin kira bedeli talebinde haklı olduğu, bir kısım eksik ve ayıplı iş yapıldığının bilirkişi raporları ile sabit olduğu, ıslahla arttırılan kısım yönünden 5 yıllık zaman aşımı süresinin ıslah tarihi itibariyle gerçekleştiğinden bu kısım yönünden davanın reddinin gerektiği, birleşen davada davacı yüklenici kendi edimini ifa etmeden arsa sahibi davalının edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği, depo kararının da yüklenici tarafından yerine getirilmediği ancak her iki edimin aynı anda ifa edilmesi mümkün olduğundan depo kararına yönelik ara karardan vazgeçildiği, bu durumda BK’nın 81. maddesine göre ancak birlikte ifa kuralı gereği birleşen davada tapu iptali-tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir…
2-Asıl davada yüklenici olan davalı taraf, 30.08.2007 tarihli fiili teslim öncesi davacı arsa sahibinin kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin birçoğunu sattığını savunmuş, ancak mahkemece bu hususta herhangi bir araştırma yapılmadığı anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, arsa sahibinin kendisine özgülenen bağımsız bölümleri satması, kiraya vermiş olması vs. hallerinde kira tazminatı isteyemez. Bu itibarla mahkemece, sözleşme konusu taşınmaza ait tüm tapu kayıtları getirtilip, arsa sahibine ait olup şayet satılan bağımsız bölümlerin bulunması halinde, satım sonrası için kira tazminatı istenemeyeceği gözetilmeksizin, mahkemece eksik incelemeye dayalı olarak sözleşme uyarınca asıl davada davacı arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin tamamı yönünden kira tazminatına hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
3-Asıl davada davalı yüklenici tarafından 30.07.2008 tarihinde fiili teslim olgusu iddia edilmiş olup, mahkemenin bu konudaki araştırması da yeterli olmayıp, bu itibarla mahkemece, öncelikle 30.07.2008 tarihli bina teslim tutanağında imzası bulunan arsa sahibine karşı sorumlu inşaat mühendisi……., arsa sahipleri adına inşaatı teslim almaya yetkili kılınıp kılınmadığının araştırılması, teslim almaya yetkisinin bulunmadığının anlaşılması halinde ise fiili teslim konusunda tarafların tüm delillerin toplanarak, ayrıca bağımsız bölümlere ait elektrik, su, doğalgaz vs. abonelik bilgileri de ilgili yerlerden celbedilerek fiili teslim tarihinin belirlenmesi, fiili teslim tarihinden önce satılmayan arsa sahibine ait bağımsız bölümler için kira tazminatına hükmedilmesi, fiili teslim tarihinden sonra kira tazminatı talep edilemeyeceği gözetilerek hüküm kurulması gerekirken iskan iznin alındığı 12.10.2010 tarihine kadar kira tazminatına karar verilmesi doğru olmamıştır…” Y 23. HD., 2016/4371 E., 2019/1061 K.

İnşaatın Bitimiyle Muaccel Olması Kararlaştırılan Borcun Bağımsız Bölümlerde Yaşamın Başlaması Sebebiyle İstenebilir Olması

“Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, davalının sözleşmeye uymadığını, binadaki emsal dairelere nazaran mühendislik oyunlarıyla yapacağı çift merdivenli bir apartman projesini onaylatmakla kasıtlı olarak kendisini mağdur ettiğini, davalının sözleşmede taahhüt ettiği 20.000,00 TL.yi ödemediğini ileri sürerek davalı tarafça eksik yapılan hususların parasal değeri ve sözleşmede belirtilen 20.000,00 TL. alacağının uğramış olduğu zarar ve eksiklerle birlikte hüküm altına alınmasını talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, taraflar arasındaki sözleşmeye göre müteahhitin mal sahiplerinden …’e daire harici ek para olarak 20.000,00 TL.yi bina bittikten sonra ödeyeceği, davacının belirtmiş olduğu sözleşmeye ve projeye aykırılık iddialarının asılsız olduğunu, davaya konu binaya ilişkin iskan ruhsatının henüz alınamaması sebebiyle binanın henüz tam anlamıyla bitmiş olmadığını bu sebeple 20.000,00 TL.nin henüz muaccel bir alacak haline gelmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre projeye göre değişiklikler olsa da bağımsız alanda küçülmenin yapılmadığı, yüklenicinin sözleşmeye uygun şekilde yüklendiği inşaat işinden kaynaklanan yükümlülüklerinin halen sürdüğü, 20.000,00 TL. paranın inşaat bittikten sonra ödeneceğine ilişkin sözleşmede hüküm olduğu, bu paranın ödenmesi açıkça inşaatın bitmesi maddi olgusuna bağlandığı ve inşaat bitip dava konusu bölüm dışında kalan tüm bağımsız bölümlerde yaşamın başlamış bulunması karşısında davalı yüklenicinin sözleşmesi ile üstlendiği 20.000,00 TL. para borcunun istenebilir hale geldiği

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.03.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.” Y 15. HD 2018/5479 E., 2019/3129 K.

You may also like...

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

error: Content is protected !!