Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası

Bu yazıda ilk olarak tapu kütüğüne yapılan tescille ilgili genel açıklama yapılacak, ardından yolsuz tescilin nitelikleri açıklanacaktır. Daha sonra yolsuz tescilin düzeltilmesi davası ve bu yolsuz tescili gidermek için izlenebilecek diğer yollar üzerinde durulacaktır. Yazının sonunda konuyla alakalı içtihatlara yer verilmiştir.

1. Tapu Kütüğünde Tescil

TMK m. 1022 gereğince tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerindeki ayni hakların doğumu tescil edilmelerine bağlıdır. Bu hakların doğum tarihleri belirlenirken yevmiye defterine kayıt tarihi esas alınacaktır.

Ayni hakkın tescil ile birlikte doğmasına istisna olarak miras, cebri icra, kamulaştırma, işgal, eşler arasındak mal rejimi sözleşmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulan ayni haklar ve mahkeme kararı örnek gösterilebilir. Bu hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılacaktır. Ancak yine de ilgili taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmek, bunların tescil edilmiş olması şartına bağlıdır. Bu tescil, hakkın kazanılmasında kurucu olmadığı için açıklayıcı tescil olarak da adlandırılmaktadır. İrtifak hakları da kural olarak tescil ile doğmakla beraber, mülkiyet hakkı için geçerli olan istisnalar irtifak hakları için de geçerlidir.

Aynı durum taşınmaz rehni için geçerli olmamakla beraber kanun koyucu bu durum için özel hüküm getirilmiştir. Şöyle ki alacaklının, rehinli taşınmazın korunması amacıyla yapmış olduğu zorunlu masraflar tescile gerek olmaksızın rehin alacağı gibi güvenceden yararlanır.

2. Yolsuz Tescil

Yolsuz tescil, gerçek hak durumunu yansıtmayan tescildir. TMK m. 1023 gereği tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir sınırlı ayni hakkı edinen kimsenin bu kazanımı korunur. Dolayısıyla yolsuz tescile dayanarak ayni hak iktisap eden kişinin iyiniyetli olması durumunda bu kazanımı korunabilecektir. Gerçek hak sahibi ise bu kazanıma katlanmak zorunda kalacak ancak başka yollarla zararını tazmin edebilecektir. TMK m. 1023 hükmü yalnızca tescil edilen ayni haklar için geçerli olup, yolsuz şerhedilmiş olan şahsi haklar bu kapsamda korunmayacaklardır.

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde tasarruf yapma kudreti tescilin varlığına bağlı olduğundan gerçek hak sahibi, taşınmaz üzerinde başkasına bir ayni hak tesis edemeyecektir.

Yolsuz tescile dayanarak malik olarak görünen kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl boyunca sürdürürse zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanmış sayılır.

3. Yolsuzluğun Giderilmesi

Yolsuz tescil, meydana gelme şekline göre düzeltilecektir:

3.1. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası

Kurucu unsurlarda sakatlık bulunması durumunda tashih davası açma yoluna gidilebilir. Bu sakatlık muvazaa, ehliyetsizlik veya şekil noksanı gibi hukuki dayanağı geçersiz kılan sebeplerden ileri gelebilir. TMK m. 1025 hükmü uyarınca bir ayn hak yolsuz olarak tescil edilmişse veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açabilecektir. Bu davaya tapu kaydının düzeltilmesi davası da denmektedir. Dava, yalnızca ayni hakların düzeltilmesi için değil, ayrıca yolsuz beyan ve şerhlerin düzeltilmesi için de açılabilecektir.

Dava sonucunda mahkeme yolsuz tescilin iptaline karar verecektir. Not etmek gerekir ki tapu kaydının düzeltilmesi davası, yolsuz tescilin düzeltilmesi tarihinden önce bu kayda güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli kişilerin iktisap ettiği ayni haklara dokunamayacaktır.

3.1.2. Davanın tarafları

Bu davanın davacısı yolsuz tescil ile hakkı zedelenmiş olan kişilerdir. Davalılar ise başta lehine yolsuz tescil yapılan kişiler olabileceği gibi onların külli halefleri ve bunlardan hak kazanan kötü niyetli üçüncü kişiler de olabilecektir.

3.1.3. Zamanaşımı

Tapu kaydının düzeltilmesi davası ayni hakka dayandığı için aslında bir zamanaşımına tabi değildir. Fakat daha önce de bahsettiğimiz gibi TMK m. 712 hükmü uyarınca 10 yıllık olağan zamanaşımı süresinin dolması ile yolsuz tescile göre malik sıfatını haiz olan kişi iyi niyetli ise kaydın yolsuzluğu kalkacaktır.

3.2. Anlaşmaya Dayanan Düzeltme

Yolsuz sicil dava yoluyla giderilmek zorunda değildir. İlgililerin aralarında anlaşması ihtimalinde tapu sicilinin düzeltilip düzeltilemeyeceği hususu tartışmalıdır. Baskın görüşe göre tapu sicilinde yapılan bu yönde bir anlaşma yapılmışsa ve yolsuz olarak hak sahibi görünenin talebi varsa anlaşmaya dayanarak tapu kaydı tashih edilebilecektir. Yolsuzluk sadece terkinle düzelebiliyorsa yalnızca terkin yapacak olanın başvurusu da yeterli olacaktır.

Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası
Tapu sicilinin tutulmasından ötürü bir zarar doğmuşsa, bunu devlet karşılayacaktır. Devlet daha sonra zarara sebep olan kamu görevlisine rücu etme hakkına sahiptir.

3.3. Tapu Memurunun Hatası

Yolsuz tescil, tapu memurunun yaptığı hatalı bir işlemden de kaynaklanabilir.

  • Hata, adi bir yazım yanlışlığından ibaretse tapu memuru bunu re’sen değiştirebilecektir.
  • Hata, adi yazım yanlışlığını aşmış, hakkın içeriği veya varlığı ile ilgili ise tapu memuru bunu kendiliğinden düzeltemeyecektir. Bu halde Tapu Sicili Tüzüğü gereğince ilgililerin rızası alınarak düzeltme yapılacaktır. İlgililerden biri bile rıza vermezse tapu müdürü, hazine avukatı aracılığıyla tapu kaydının düzeltilmesi davası açacaktır.

3.4. Hakta Değişiklik Meydana Gelmesi

Taşınmaz üzerindeki ayni hakkın miras, cebri icra, kamulaştırma, işgal, veya mahkeme kararı gibi yollarla yani sicil dışında el değiştirmiş olması ihtimalinde yeni hak sahibi tek taraflı yapacağı tescil talebiyle sicilde değişiklik yapabilecektir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hak, sona ermiş ve bu tapu kaydı tüm hukuki değerini yitirmişse taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin gerçekleşebilecektir. Ancak ayni hak sona ermesine rağmen şekli bir değer taşıyorsa terkini şekli hak sahibi yapacaktır. Bu kişi terkine yanaşmazsa, taşınmaz maliki tapu kaydının düzeltilmesi davası açarak terkini sağlayacaktır.


Yolsuz Tescile İlişkin İçtihatlar

TMK m. 1007 Uyarınca Hatalı Kayıttan Devletin Sorumluluğu

“MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi…
1-Dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptali nedeniyle, TMK’nın 1007. maddesi gereğince açılan tazminata ilişkindir.
Söz konusu madde gereğince açılan tazminat davalarında davalı sıfatı Hazinenin olup, Tapu Sicil Müdürlüğünün davalı sıfatı yoktur. Bu nedenle, Hazine davaya dahil edilerek hakkında hüküm kurulması, adı geçen davalı yönünden de davanın pasif husumet ehliyeti bulunmadığından reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmeden yazılı şekilde karar verilmesi,
2-Dava konusu taşınmaz mal arsa niteliğinde olup, arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur…
Bu nedenle, taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgeden, benzer yüzölçümlü ve yakın tarihli satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile keşif yapılarak rapor alınması ve değerlendirme tarihi olan 2011 yılında dava konusu taşınmaz ile bilirkişi kurulunca emsal kabul edilecek taşınmazların, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerleri, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenerek, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, taşınmaza, genel deyimlerle ve piyasa rayicinden söz ederek değer biçen geçersiz bilirkişi raporu esas alınarak karar verilmesi, doğru görülmemiştir.” denilmiştir…
İncelenen dosya kapsamına, kararın dayandığı gerekçeye ve arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılmak suretiyle değer biçilmesinde ve taşınmazın gerçek bedelinin TMK’nın 1007. maddesi gereğince davalı Hazineden tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usûl ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA…” Y. 20. HD., 2018/3829 E., 2019/6196 K.

Yolsuz Tescil Oluşturan Devir İşleminin Değil, Tapu Kaydının İptal Edilebileceği; Ölmüş Kişinin Mirasçıları Adlarına Tescil Kararı Verilebileceği

“…Ne var ki, yargılama sırasında davacı … öldüğüne göre, mahkemece tüm mirasçıların yasal miras payları oranında adlarına tescil kararı verilmesi gerekirken, Türk Medeni Kanununun 28.maddesi hükmü uyarınca ölümle kişiliğin son bulacağı kuralı gözardı edilmek ve hakimin doğru sicil oluşturma yükümlülüğü ihlal edilmek suretiyle ölü kişi adına tescil kararı verilmesi doğru değildir. Ayrıca, “…davalı … tarafından 12/08/2011 tarihinde davalı …’ye sattığı hisselerine ait satışların iptali…”şeklinde hüküm kurulmuş olup, dava konusu işlemle davalı adına oluşan tapu kayıtlarının iptaline karar verilmesi gerekirken, işlemin iptali şeklinde karar oluşturulması da doğru değildir…” Y. 1. HD., 2016/5520 E., 2019/5354 K.

Yolsuz Tescili Bilebilecek Kişilerin İyiniyeti

“…ne var ki tapu müdürlüğünde yapılan hatalı işlem ile satış olmamasına rağmen mirasbırakanları adına kayıtlı 5540 sayılı parselin de Kaya adına tescil edildiğini, mirasbırakanın satış için hiç bir işlem yapmadığını, imza atmadığını, 5540 sayılı parselin Kaya’dan davalı mirasçılarına intikal ettiğini, onlar tarafından da mirasçı …’nin kızı olan davalı …’a satış yoluyla devredildiğini, …’ın durumu bildiğini ileri sürerek, dava konusu 5540 ( yeni 203 ada 1 sayılı parsel ) parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile payları oranında adlarına tescilini istemişlerdir…
Mahkemece, davalıların mirasbırakanı … adına hatalı olarak yapılan tescilin yolsuz olduğu, Kaya mirasçısı Emire’nin kızı olan davalı …’ın da durumu bilen ya da bilmesi gereken konumda bulunduğu, 4721 sayılı TMK’ nın 1023.maddesi koruyuculuğundan yararlanamayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne, diğer davalılar yönünden ise husumet yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmiştir…
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle, kayıt maliki davalı …’ın konumu itibariyle ve dosya kapsamındaki diğer deliller gözetildiğinde durumu bilen ya da kendisinden beklenen özeni göstermesi halinde bilebilecek konumda olan kişi olduğu, 4721 sayılı TMK.’ nın 1023.maddesi koruyuculuğundan yararlanamayacağı gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru olduğu gibi, tapu iptal ve tescil istemli davaların kayıt maliki ya da maliklerine karşı açıldığı, somut olayda da davalılar … ve … dava tarihi itibariyle kayıt maliki olmadıklarından haklarındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddedilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacılar ile davalı …’in yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA…” Y. 1. HD., 2016/6577 E., 2019/5027 K.

error: Content is protected !!