Makaleler

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası

Bu yazıda ilk olarak tapu kütüğüne yapılan tescille ilgili genel açıklama yapılacak, ardından yolsuz tescilin nitelikleri açıklanacaktır. En sonunda yolsuz tescilin düzeltilmesi davası ve bu yolsuz tescili gidermek için izlenebilecek diğer yollar üzerinde durulacaktır.

1. Tapu Kütüğünde Tescil

TMK m. 1022 gereğince tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerindeki ayni hakların doğumu tescil edilmelerine bağlıdır. Bu hakların doğum tarihleri belirlenirken yevmiye defterine kayıt tarihi esas alınacaktır.

Ayni hakkın tescil ile birlikte doğmasına istisna olarak miras, cebri icra, kamulaştırma, işgal, eşler arasındak mal rejimi sözleşmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulan ayni haklar ve mahkeme kararı örnek gösterilebilir. Bu hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılacaktır. Ancak yine de ilgili taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmek, bunların tescil edilmiş olması şartına bağlıdır. Bu tescil, hakkın kazanılmasında kurucu olmadığı için açıklayıcı tescil olarak da adlandırılmaktadır. İrtifak hakları da kural olarak tescil ile doğmakla beraber, mülkiyet hakkı için geçerli olan istisnalar irtifak hakları için de geçerlidir.

Aynı durum taşınmaz rehni için geçerli olmamakla beraber kanun koyucu bu durum için özel hüküm getirilmiştir. Şöyle ki alacaklının, rehinli taşınmazın korunması amacıyla yapmıl olduğu zorunlu masraflar tescile gerek olmaksızın rehin alacağı gibi güvenceden yararlanır.

2. Yolsuz Tescil

Yolsuz tescil, gerçek hak durumunu yansıtmayan tescildir. TMK m. 1023 gereği tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir sınırlı ayni hakkı edinen kimsenin bu kazanımı korunur. Dolayısıyla yolsuz tescile dayanarak ayni hak iktisap eden kişinin iyiniyetli olması durumunda bu kazanımı korunabilecektir. Gerçek hak sahibi ise bu kazanıma katlanmak zorunda kalacak ancak başka yollarla zararını tazmin edebilecektir. TMK m. 1023 hükmü yalnızca tescil edilen ayni haklar için geçerli olup, yolsuz şerhedilmiş olan şahsi haklar bu kapsamda korunmayacaklardır.

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde tasarruf yapma kudreti tescilin varlığına bağlı olduğundan gerçek hak sahibi, taşınmaz üzerinde başkasına bir ayni hak tesis edemeyecektir.

Yolsuz tescile dayanarak malik olarak görünen kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl boyunca sürdürürse zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanmış sayılır.

Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası

3. Yolsuzluğun Giderilmesi

Yolsuz tescil, meydana gelme şekline göre düzeltilecektir:

3.1. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası

Kurucu unsurlarda sakatlık bulunması durumunda tashih davası açma yoluna gidilebilir. Bu sakatlık muvazaa, ehliyetsizlik veya şekil noksanı gibi hukuki dayanağı geçersiz kılan sebeplerden ileri gelebilir. TMK m. 1025 hükmü uyarınca bir ayn hak yolsuz olarak tescil edilmişse veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açabilecektir. Bu davaya tapu kaydının düzeltilmesi davası da denmektedir. Dava, yalnızca ayni hakların düzeltilmesi için değil, ayrıca yolsuz beyan ve şerhlerin düzeltilmesi için de açılabilecektir.

Dava sonucunda mahkeme yolsuz tescilin iptaline karar verecektir. Not etmek gerekir ki tapu kaydının düzeltilmesi davası, yolsuz tescilin düzeltilmesi tarihinden önce bu kayda güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli kişilerin iktisap ettiği ayni haklara dokunamayacaktır.

3.1.2. Davanın tarafları

Bu davanın davacısı yolsuz tescil ile hakkı zedelenmiş olan kişilerdir. Davalılar ise başta lehine yolsuz tescil yapılan kişiler olabileceği gibi onların külli halefleri ve bunlardan hak kazanan kötü niyetli üçüncü kişiler de olabilecektir.

3.1.3. Zamanaşımı

Tapu kaydının düzeltilmesi davası ayni hakka dayandığı için aslında bir zamanaşımına tabi değildir. Fakat daha önce de bahsettiğimiz gibi TMK m. 712 hükmü uyarınca 10 yıllık olağan zamanaşımı süresinin dolması ile yolsuz tescile göre malik sıfatını haiz olan kişi iyi niyetli ise kaydın yolsuzluğu kalkacaktır.

3.2. Anlaşmaya Dayanan Düzeltme

Yolsuz sicil dava yoluyla giderilmek zorunda değildir. İlgililerin aralarında anlaşması ihtimalinde tapu sicilinin düzeltilip düzeltilemeyeceği hususu tartışmalıdır. Baskın görüşe göre tapu sicilinde yapılan bu yönde bir anlaşma yapılmışsa ve yolsuz olarak hak sahibi görünenin talebi varsa anlaşmaya dayanarak tapu kaydı tashih edilebilecektir. Yolsuzluk sadece terkinle düzelebiliyorsa yalnızca terkin yapacak olanın başvurusu da yeterli olacaktır.

3.3. Tapu Memurunun Hatası

Yolsuz tescil, tapu memurunun yaptığı hatalı bir işlemden de kaynaklanabilir.

  • Hata, adi bir yazım yanlışlığından ibaretse tapu memuru bunu resen değiştirebilecektir.
  • Hata, adi yazım yanlışlığını aşmış, hakkın içeriği veya varlığı ile ilgili ise tapu memuru bunu kendiliğinden düzeltemeyecektir. Bu halde Tapu Sicili Tüzüğü gereğince ilgililerin rızası alınarak düzeltme yapılacaktır. İlgililerden biri bile rıza vermezse tapu müdürü, hazine avukatı aracılığıyla tapu kaydının düzeltilmesi davası açacaktır.

3.4. Hakta Değişiklik Meydana Gelmesi

Taşınmaz üzerindeki ayni hakkın miras, cebri icra, kamulaştırma, işgal, veya mahkeme kararı gibi yollarla yani sicil dışında el değiştirmiş olması ihtimalinde yeni hak sahibi tek taraflı yapacağı tescil talebiyle sicilde değişiklik yapabilecektir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hak, sona ermiş ve bu tapu kaydı tüm hukuki değerini yitirmişse taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin gerçekleşebilecektir. Ancak ayni hak sona ermesine rağmen şekli bir değer taşıyorsa terkini şekli hak sahibi yapacaktır. Eğer terkine yanaşmazsa, taşınmaz maliki tapu kaydının düzeltimesi davası açarak terkini sağlayacaktır.

Yolsuz tescil veya tapu kayıtlarındaki diğer yanlışlıkların düzeltilmesi ya da başka bir hususla ilgili hukuki danışma için “Online Hukuki Danışma” kısmında yer alan formu doldurabilirsiniz.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir