Kapsam
Öncelikle belirtelim ki, TBK m. 339’da belirtildiği üzere bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenen yapılara otelleri ve yazlıkları örnek gösterilebiliriz. Bu yapılar ancak 6 ay ve üzeri bir süre için kiralandıklarında ev kirası gibi sayılarak konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabii tutulacaklardır. Kiralanan yerin konut veya işyeri olma niteliği tarafların kararlaştırdıkları kullanma amacına göre belirlenecektir. Konut veya çatılı işyeriyle birlikte kiralanan başka eşyalar da varsa, bunlar hakkında da konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri uygulanmalıdır.
Ev veya Çatılı İşyeri Olma Niteliği
Bir yapının TBK içerisinde özel olarak düzenlenmiş ev kirası sözleşmesi kapsamında değerlendirilebilmesi için öncelikle dışarıya karşı korunabilen ve yatmaya elverişli bir yer olması gerekmektedir. Ayrıca insan yapımı olması ve toprakla sürekli bağlantısı bulunmalıdır. Bu nedenle örneğin bir mağara veya çadır için akdedilen kira sözleşmesi, ev kirası kapsamında değerlendirilemeyecektir. Yapının çatısının olup olmaması ise konut niteliğinde olmasında olmazsa olmaz bir unsur sayılmayacaktır. Ek olarak belirtelim ki, 6 aydan daha kısa bir süre için kiralanan tatil evleri hakkında konut kirası hükümleri uygulanmayacaktır.
Çatılı işyeri kavramı ise lafzından da anlaşılacağı üzere çatısı olan işyerlerini kapsamaktadır. Bu nedenle örneğin açık alanda bulunan otoparklar hakkında çatılı işyeri hükümleri uygulanamayacaktır. Ancak çatısı bulunan bir dükkan, mağaza vb. elbette bu hükümler kapsamındadır.
Tacir ve Tüzel Kişilerin İşyeri Kiracısı Olması
Temmuz 2020’ye kadar geçerli olmak üzere, 6353 sayılı sayılı kanunun geçici 2. maddesiyle birlikte tacir veya tüzel kişilerin işyeri kiracı olduğu durumlar için özel bir hüküm getirilmiştir:
”Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
Çatılı İşyeri ve Ev Kirasında Kira Bedeli ve Kira Tespit Davası
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m. 343). Eğer kira miktarı hususu dışındaki değişiklik kiracı lehine ve kiraya verenin aleyhineyse bu değişikliğin yapılması mümkündür. Ayrıca yukarıda da belirttiğimiz gibi bu hüküm 1/7/2020 tarihine kadar kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında uygulama bulamayacaktır.
Kira bedelinin değiştirilmesinin yasaklanması ise her ne kadar çoğu zaman kiracı lehine de olsa, kiracıyı koruyan hukuk sistemimizde mümkün değildir. Ancak bu değişim elbette kiraya veren tarafından kafasına göre tek taraflı yapılamayacak, belli şartların varlığı halinde mümkün olabilecektir.
Kira artış oranının belirtilmesi
Bir yıldan uzun bir süre için yapılmış olan kiralarda, kira sözleşmesi ile belirlenen artış miktarı, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksi (ÜFE) artış oranından yüksek olamayacaktır. Bu orandan yüksek belirlenen kira artış oranının aşan kısmı geçersiz sayılır. Yani kira artış miktarı ÜFE artış oranından yüksek belirlenmişse de, kira bedeli önceki kira yılının ÜFE artışı oranında artar. Örneğin önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış %7 ise, sözleşmede artış oranının % 10 yazması durumunda bu %7 sayılacak; sözleşmede % 5 yazması durumunda %5’lik oran geçerli olacaktır. Not edelim ki kira süresi beş yılı aşmışsa artık sözleşmedeki bu hüküm bağlayıcılık özelliğini yitirecektir.
Sözleşmede kira artış oranı belirlenmemesi
Bu durumda kiraya veren, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası açmalıdır. Hakimin yeni kira bedeli için belirleyeceği artış, önceki kira yılının ÜFE artış oranından fazla olamayacaktır.
Beş yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde kira artış miktarının belirlenmesi
Öncelikle belirtelim ki bu hüküm tekrarlanan her beş yıl için uygulanacaktır. Kira süresi beş yılı aşmışsa, kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira artış miktarının belirlenmesi sadece kira tespit davası yoluyla mümkün olacaktır. Hakim yeni kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerinin, kiralanan taşınmazın durumunu ve ÜFE artış oranını göz önüne alacaktır. Ancak bu sefer artışın ÜFE artış oranını geçmeme zorunluluğu yoktur.
Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi
Kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin yabancı para cinsinden olması ihtimalinde beş yıl geçmeden kira artışı yapılamayacaktır. Beş yıl geçtikten sonra ise yine ancak kira tespit davası açılması yoluyla kira bedeli değiştirilebilecektir. Bu sefer ek olarak yabancı para değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulacaktır. Bu hükmün uygulanmasında aşırı ifa güçlüğü hali saklı tutulmuştur. Bu durumda beş yılın geçmesi beklenmeden dava açılabilecektir.
Depozito
Kira depozitosu yalnızca ev kirası veya çatılı işyeri kirası söz konusuysa istenebilmektedir. Depozito miktarı 3 aylık kira bedeli tutarınını geçemeyecek; yalnızca para veya kıymetli evrak şeklinde ödenecektir. Depozito istenmesinde amaç olası ödenmeyen kira bedelleri ve kira sözleşmesi sonunda taşınmazda meydana gelen olası hasarlara karşı teminat sağlamaktır. Sözleşmenin zorunlu bir unsuru değildir. Taraflar depozito ödenip ödenmeyeceğini kendileri kararlaştırırlar.
Depozito bankaya yatırılmalıdır. TBK m. 342 hükümde belirtildiği gibi ”güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.”. Bu hüküm getirilerek enflasyon gibi sebepler nedeniyle kiracının olası zararlarının önüne geçilmek istenmiştir.
Çatılı İşyeri veya Ev Kirası Sözleşmesi ile Bağlantılı Sözleşmeler
Birbiriyle bağlantılı sözleşme niteliği, birbirinden bağımsız sözleşmelerin kuruluşlarının, sürdürülüşlerinin, sona erişlerinin birbirine bağlanmasıyla kazanılmaktadır. TBK m. 340 hükmü gereği ”konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”. Bu hükümle kiracılar korunmak istemiştir. Öyle ki kiraya verenler güçlü konumdaki taraf olarak kiracının sözleşmeyi kabulünü bir başka sözleşmenin yapılmasına bağlamak isteyebilirler. Ancak kirayla bağlantılı yapılan bu sözleşme mutlak butlanla sakat olurken kira sözleşmesi ayakta kalacaktır.
1/7/2020 tarihine kadar kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapılmasında sakınca yoktur.
